Ratgeber · Glossar

Immobilien-Glossar

Auflassung, Grundschuld, Ertragswert: Rund um den Immobilienverkauf gibt es viele Fachbegriffe. Hier sind die wichtigsten verständlich erklärt, jeweils mit dem passenden Ratgeber zum Vertiefen.

Die wichtigsten Begriffe zum Immobilienverkauf

Dieses Glossar erklärt die zentralen Begriffe des Immobilienverkaufs kurz und korrekt, von Auflassung und Auflassungsvormerkung über Grundschuld, Nießbrauch und Spekulationssteuer bis Verkehrswert. Jeder Eintrag verweist auf den passenden Ratgeber oder Rechner zum Vertiefen.

Abgeschlossenheitsbescheinigung: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass eine Wohnung baulich klar von anderen Einheiten getrennt und in sich abgeschlossen ist. Sie wird von der Bauaufsichtsbehörde ausgestellt und ist Voraussetzung dafür, dass eine Wohnung als eigenständiges Sondereigentum im Grundbuch geführt werden kann. Wohnung in der WEG verkaufen →
Auflassung: Die Auflassung ist die notariell beurkundete Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang einer Immobilie. Sie ist Voraussetzung für die spätere Eintragung des Käufers im Grundbuch und wird gemeinsam mit dem Kaufvertrag erklärt. Notartermin und Kaufvertrag →
Auflassungsvormerkung: Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag im Grundbuch, der den Käufer ab Vertragsunterzeichnung absichert. Sie verhindert, dass die Immobilie zwischenzeitlich an Dritte verkauft oder belastet wird, und überbrückt die Zeit bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung. Notartermin und Kaufvertrag →
Aufteilungsplan: Der Aufteilungsplan ist eine behördlich genehmigte Bauzeichnung, die zeigt, welche Räume zu welcher Eigentumswohnung gehören. Gemeinsam mit der Teilungserklärung ordnet er das Sondereigentum eindeutig zu. Käufer und Banken verlangen ihn beim Wohnungsverkauf. Wohnung in der WEG verkaufen →
Baulast: Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, etwa ein Wegerecht oder eine Abstandsfläche zugunsten des Nachbarn. Sie steht im Baulastenverzeichnis, nicht im Grundbuch, und kann den Wert und die Bebaubarkeit beeinflussen. Grundstück verkaufen →
Bestellerprinzip: Das Bestellerprinzip regelt, wer die Maklerprovision trägt. Beim Verkauf von Wohnimmobilien an Verbraucher wird die Provision seit 2020 in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Wer den Makler beauftragt, muss mindestens die Hälfte selbst zahlen. Maklerprovision in Bayern →
Bieterverfahren: Beim Bieterverfahren geben mehrere Interessenten innerhalb einer Frist Gebote auf einen Startpreis ab. Anders als bei einer Versteigerung bleibt der Verkäufer frei in seiner Entscheidung und ist nicht an das Höchstgebot gebunden. Verbindlich wird der Kauf erst mit der notariellen Beurkundung. Bieterverfahren beim Verkauf →
Bodenrichtwert: Der Bodenrichtwert ist ein amtlich ermittelter durchschnittlicher Lagewert für den Grund und Boden, bezogen auf einen Quadratmeter. Die Gutachterausschüsse leiten ihn aus tatsächlichen Kaufpreisen ab. Er dient als Anker für den Bodenanteil des Verkehrswerts, ersetzt aber keine objektkonkrete Bewertung. Grundstück verkaufen in München →
Courtage: Courtage ist ein anderes Wort für die Maklerprovision, das Honorar des Maklers im Erfolgsfall. In Bayern sind beim Verkauf von Wohnimmobilien rund 3,57 Prozent je Seite inklusive Mehrwertsteuer üblich, die sich Käufer und Verkäufer nach dem Bestellerprinzip in der Regel teilen. Maklerprovision in Bayern →
Eigenbedarf: Eigenbedarf ist ein Kündigungsgrund, mit dem der Eigentümer einer vermieteten Wohnung das Mietverhältnis beenden kann, wenn er die Wohnung für sich oder nahe Angehörige benötigt. Beim Kauf einer vermieteten Wohnung kann ein Käufer Eigenbedarf nur unter engen, nachweisbaren Voraussetzungen geltend machen. Vermietete Wohnung verkaufen →
Energieausweis: Der Energieausweis dokumentiert die energetische Qualität eines Gebäudes. Beim Verkauf muss er spätestens zur Besichtigung vorliegen, Pflichtangaben gehören ins Inserat. Es gibt den Verbrauchsausweis und den meist aussagekräftigeren Bedarfsausweis; welcher zulässig ist, hängt von Baujahr und Gebäudegröße ab. Energieausweis-Pflicht →
Erbbaurecht: Das Erbbaurecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten oder zu besitzen, meist gegen einen jährlichen Erbbauzins. Der Boden bleibt im Eigentum des Erbbaurechtsgebers. Verkauft wird dann das Gebäude samt Erbbaurecht, nicht das Grundstück selbst, was Preis und Käuferkreis beeinflusst.
Erbengemeinschaft: Erben mehrere Personen gemeinsam, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Über eine geerbte Immobilie können sie nur gemeinsam verfügen. Einigen sie sich nicht, droht die Teilungsversteigerung. Der bessere Weg ist meist der gemeinsame freihändige Verkauf auf Basis einer neutralen Bewertung. Teilungsversteigerung vermeiden →
Erbschein: Der Erbschein ist ein amtliches Zeugnis des Nachlassgerichts, das die Erben und ihre Anteile ausweist. Er wird benötigt, um das Grundbuch auf die Erben zu berichtigen und eine geerbte Immobilie wirksam zu verkaufen. Liegt ein notarielles Testament vor, ersetzt es oft den Erbschein. Geerbtes Haus verkaufen →
Erschließungskosten: Erschließungskosten sind Beiträge für die erstmalige Anbindung eines Grundstücks an öffentliche Einrichtungen wie Straße, Kanalisation und Versorgungsleitungen. Sie können die Gemeinde dem Eigentümer in Rechnung stellen. Beim Grundstücksverkauf sollte geklärt sein, ob noch offene Beiträge bestehen. Grundstück verkaufen →
Ertragswertverfahren: Das Ertragswertverfahren bewertet vermietete Objekte über die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen, kapitalisiert über den Liegenschaftszins. In der Praxis rechnen Käufer über den Faktor, also Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Maßgeblich ist die tatsächliche Bestandsmiete. Bewertungsverfahren erklärt →
Exposé: Das Exposé ist die zentrale Verkaufsunterlage einer Immobilie. Es bündelt aussagekräftige Fotos, Grundrisse, Eckdaten, Lagebeschreibung und Energieausweis-Angaben. Ein professionelles Exposé schafft Vertrauen, qualifiziert Interessenten vor und beeinflusst Anzahl und Qualität der Anfragen erheblich. Digitale Vermarktung →
Flurstück: Ein Flurstück ist die kleinste amtlich vermessene Einheit eines Grundstücks im Liegenschaftskataster, eindeutig über Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer bezeichnet. Ein Grundstück im Grundbuch kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen. Die Angaben sind für Kaufvertrag und Vermessung wichtig.
Grundbuch: Das Grundbuch ist das amtliche Verzeichnis der Eigentums- und Rechtsverhältnisse an Grundstücken. In drei Abteilungen verzeichnet es Eigentümer, Lasten und Beschränkungen wie Wege- oder Wohnrechte sowie Grundpfandrechte wie Grundschulden. Vor dem Verkauf sollten alle Einträge geprüft werden. Grundbuch beim Verkauf →
Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf einer Immobilie an und beträgt in Bayern 3,5 Prozent des Kaufpreises. Sie zahlt grundsätzlich der Käufer. Erst nach ihrer Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch nötig ist. Kaufnebenkosten-Rechner →
Grundschuld: Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, mit dem eine Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen dient. Sie steht in Abteilung III des Grundbuchs. Beim Verkauf wird sie aus dem Kaufpreis abgelöst und gelöscht oder vom Käufer übernommen. Zu unterscheiden ist sie von der noch offenen Restschuld. Verkauf mit laufendem Kredit →
Hausgeld: Das Hausgeld ist der monatliche Beitrag, den Wohnungseigentümer an die Wohnungseigentümergemeinschaft zahlen. Es deckt Betriebskosten, Verwaltung und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Beim Wohnungsverkauf verlangen Käufer und Banken die aktuelle Hausgeldabrechnung und den Wirtschaftsplan. Wohnung in der WEG verkaufen →
Instandhaltungsrücklage: Die Instandhaltungsrücklage ist ein angesparter Geldtopf der Wohnungseigentümergemeinschaft für künftige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Eine gut gefüllte Rücklage ist ein Verkaufsargument, eine zu niedrige ein Risiko, weil Sonderumlagen drohen. Ihr Stand sollte im Verkauf offengelegt werden. Wohnung in der WEG verkaufen →
Liegenschaftszins: Der Liegenschaftszins ist der Zinssatz, mit dem der Wert einer vermieteten Immobilie aus ihren Erträgen abgeleitet wird. Er wird von den Gutachterausschüssen marktabhängig ermittelt. Ein niedriger Liegenschaftszins führt zu einem höheren Ertragswert und spiegelt eine gefragte, sichere Lage wider. Bewertungsverfahren erklärt →
Makleralleinauftrag: Beim Alleinauftrag beauftragt der Eigentümer nur einen Makler mit dem Verkauf. Beim qualifizierten Alleinauftrag verzichtet er zusätzlich auf den Eigenverkauf und leitet Interessenten an den Makler weiter. Das schafft Verbindlichkeit und rechtfertigt vollen Vermarktungseinsatz, anders als der unverbindliche einfache Auftrag. Maklervertrag kündigen →
Milieuschutz: Milieuschutz bezeichnet soziale Erhaltungssatzungen, mit denen Kommunen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung schützen. In solchen Gebieten gelten ein Umwandlungsverbot und ein gemeindliches Vorkaufsrecht. Das kann Verkauf und Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen einschränken. Milieuschutz in München →
Nießbrauch: Der Nießbrauch ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, eine Immobilie umfassend zu nutzen, also auch zu vermieten und die Erträge zu behalten. Er mindert den Verkaufswert deutlich, weil der neue Eigentümer die Immobilie bis zum Erlöschen des Rechts nicht frei nutzen kann. Oft lohnt eine Ablösung vor dem Verkauf. Wohnrecht und Nießbrauch →
Notaranderkonto: Das Notaranderkonto ist ein Treuhandkonto des Notars, über das in Sonderfällen die Kaufpreiszahlung abgewickelt wird. Heute ist es meist nicht mehr nötig: Der Käufer zahlt in der Regel direkt an den Verkäufer, sobald der Notar die Fälligkeit bestätigt. Ein Anderkonto verursacht zusätzliche Kosten. Notartermin und Kaufvertrag →
Reservierungsvereinbarung: Mit einer Reservierungsvereinbarung sichert ein Interessent sich eine Immobilie befristet. Vorsicht ist bei Reservierungsgebühren geboten: Der Bundesgerichtshof hat formularmäßig vereinbarte Reservierungsgebühren in Maklerverträgen meist für unwirksam erklärt, wenn der Kunde keinen echten Gegenwert erhält. Bieterverfahren beim Verkauf →
Sachwertverfahren: Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert aus Bodenwert und Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung. Es kommt zum Einsatz, wenn weder genügend Vergleichspreise noch Mieterträge vorliegen, etwa bei individuellen selbstgenutzten Häusern, und dient oft als Plausibilitätskontrolle. Bewertungsverfahren erklärt →
Schenkungssteuer: Die Schenkungssteuer fällt an, wenn eine Immobilie zu Lebzeiten verschenkt wird. Es gelten dieselben Freibeträge wie bei der Erbschaftsteuer, etwa 400.000 Euro pro Kind, die alle zehn Jahre neu nutzbar sind. Ein Nießbrauchvorbehalt kann die Bemessungsgrundlage mindern. Schenkungssteuer-Rechner →
Spekulationssteuer: Die Spekulationssteuer fällt an, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft wird. Steuerfrei ist, wer im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst darin gewohnt hat, oder wer nach Ablauf der Zehnjahresfrist verkauft. Grundlage ist § 23 EStG. Spekulationssteuer-Rechner →
Teilungserklärung: Die Teilungserklärung teilt ein Gebäude rechtlich in Sondereigentum (die einzelnen Wohnungen) und Gemeinschaftseigentum auf. Sie enthält den Aufteilungsplan und die Miteigentumsanteile. Beim Wohnungsverkauf ist sie eine zentrale Unterlage, die Käufer und finanzierende Banken einsehen wollen. Wohnung in der WEG verkaufen →
Teilungsversteigerung: Die Teilungsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren, mit dem ein Miterbe oder Miteigentümer die Auflösung einer Gemeinschaft erzwingen kann. Die Immobilie wird zwangsweise versteigert, der Erlös verteilt. Da die Zuschläge oft unter Verkehrswert liegen, vernichtet sie meist Wert, ein freihändiger Verkauf ist besser. Teilungsversteigerung vermeiden →
Unbedenklichkeitsbescheinigung: Die Unbedenklichkeitsbescheinigung stellt das Finanzamt aus, sobald der Käufer die Grunderwerbsteuer gezahlt hat. Sie ist Voraussetzung dafür, dass der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden kann, und damit ein fester Schritt im Ablauf nach dem Notartermin. Notartermin und Kaufvertrag →
Vergleichswertverfahren: Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert aus tatsächlich erzielten Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien ab, vergleichbar nach Lage, Größe, Baujahr und Zustand. Es ist das marktnächste Verfahren und für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser am wichtigsten. Bewertungsverfahren erklärt →
Verkehrswert: Der Verkehrswert, auch Marktwert, ist der Preis, der für eine Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag erzielbar wäre. Er wird nach anerkannten Verfahren ermittelt und ist Grundlage für Erbschaft, Scheidung, Finanzamt und Verhandlungen. Definiert ist er in § 194 BauGB. Bewertungsverfahren erklärt →
Vorfälligkeitsentschädigung: Die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Ausgleich, den die Bank für die vorzeitige Ablösung eines Darlehens mit Zinsbindung verlangen darf. Ihre Höhe hängt von Restschuld, Restlaufzeit und Zinsdifferenz ab. Nach mehr als zehn Jahren seit Vollauszahlung besteht ein Sonderkündigungsrecht, dann entfällt sie. Vorfälligkeits-Rechner →
Vorkaufsrecht: Ein Vorkaufsrecht berechtigt einen Dritten, in einen Kaufvertrag zu denselben Bedingungen einzutreten. Es kann Mietern bei der ersten Umwandlung in Eigentum zustehen oder der Gemeinde, etwa in Milieuschutzgebieten. Ein Vorkaufsrecht muss vor dem Verkauf geprüft werden, da es den Ablauf beeinflusst. Vermietete Wohnung verkaufen →
Wertermittlungsstichtag: Der Wertermittlungsstichtag ist das Datum, auf das sich eine Immobilienbewertung bezieht. Da sich Märkte ändern, gilt ein ermittelter Verkehrswert immer nur zu diesem Stichtag. Bei Erbschaft oder Scheidung ist der richtige Stichtag entscheidend für die steuerliche und rechtliche Bewertung. Bewertungsverfahren erklärt →
Wohnflächenberechnung: Die Wohnflächenberechnung ermittelt die anrechenbare Wohnfläche, meist nach der Wohnflächenverordnung. Flächen wie Balkone oder Dachschrägen werden nur anteilig berücksichtigt. Eine korrekte Berechnung ist wichtig, weil der Quadratmeterpreis und damit der Gesamtwert direkt davon abhängen. Unterlagen für den Verkauf →
Wohnrecht: Das Wohnrecht erlaubt einer berechtigten Person, eine Immobilie oder einen Teil davon selbst zu bewohnen, oft lebenslang und im Grundbuch gesichert. Es steht dem Verkauf nicht im Weg, mindert aber Preis und Käuferkreis, weil der neue Eigentümer die Immobilie nicht frei nutzen kann. Wohnrecht und Nießbrauch →

Die Erklärungen bieten eine allgemeine Orientierung und ersetzen keine rechtliche oder steuerliche Beratung im Einzelfall.

Wertindikation

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