Ratgeber · Ablauf
Notartermin beim Immobilienverkauf
In Deutschland muss jeder Immobilienkauf notariell beurkundet werden. Der Notartermin ist der rechtliche Kern des Verkaufs, gut vorbereitet ist er reine Formsache.
Lesedauer: ca. 8 Minuten
Wie läuft der Notartermin beim Immobilienverkauf ab?
Der Immobilienkauf muss notariell beurkundet werden. Der Notar liest den Kaufvertrag vor, beide Parteien unterschreiben, dann veranlasst er Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung. Den Notar (rund 1,5 bis 2 Prozent Notar- und Grundbuchkosten) zahlt meist der Käufer. Das Geld fließt erst nach Zahlungsaufforderung, meist zwei bis sechs Wochen später.
Quelle: Beurkundungsgesetz, § 311b BGB
Warum ein Notar Pflicht ist
Nach § 311b BGB ist jeder Grundstückskaufvertrag formbedürftig: Er wird nur wirksam, wenn ein Notar ihn beurkundet. Das schützt beide Seiten vor übereilten Entscheidungen und sorgt für einen rechtssicheren Eigentumsübergang. Ein privatschriftlicher Kaufvertrag über eine Immobilie ist nichtig.
Der Ablauf vom Entwurf bis zur Übergabe
Der Prozess folgt klaren Schritten: Der Notar erstellt den Vertragsentwurf, beide Parteien prüfen ihn, der Termin findet statt, die Auflassungsvormerkung wird eingetragen, der Käufer zahlt, die Grundschulden des Verkäufers werden gelöscht und schließlich wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung liegen meist mehrere Wochen.
Den Kaufvertragsentwurf richtig prüfen
Sie erhalten den Entwurf vor dem Termin, bei Verbrauchern mit einer Frist von in der Regel zwei Wochen. Prüfen Sie sorgfältig: Kaufpreis und Zahlungsfrist, Übergabetermin, mitverkauftes Inventar, Haftung für Sachmängel, bestehende Rechte Dritter und die Regelung zu Lasten im Grundbuch. Änderungswünsche besprechen Sie vorab mit dem Notar, dann verläuft der Termin reibungslos.
Was beim Termin passiert
Der Notar verliest den vollständigen Vertrag, das ist Pflicht und dient Ihrer Sicherheit. Fragen sind jederzeit möglich. Nach der Unterschrift von Käufer, Verkäufer und Notar ist der Vertrag rechtskräftig. Bringen Sie einen gültigen Ausweis und Ihre Steuer-Identifikationsnummer mit. Das Eigentum wechselt aber noch nicht, das geschieht erst mit der Grundbuchumschreibung.
Wann der Kaufpreis fließt
Nach dem Termin sichert der Notar den Käufer über die Auflassungsvormerkung ab und prüft die Fälligkeitsvoraussetzungen, etwa die Löschungsbewilligung Ihrer Bank. Erst dann fordert er den Käufer zur Zahlung auf. Der Kaufpreis wird direkt an Sie überwiesen oder zur Ablösung Ihrer Restschuld verwendet. Ein Notaranderkonto ist heute meist nicht mehr nötig und nur in Sonderfällen üblich.
Welche Kosten anfallen
Notar- und Grundbuchkosten betragen zusammen üblicherweise rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises und trägt grundsätzlich der Käufer. Als Verkäufer zahlen Sie nur die Kosten für die Löschung Ihrer eigenen Grundschulden, ein vergleichsweise kleiner Betrag. Die Grunderwerbsteuer (in Bayern 3,5 Prozent) zahlt ebenfalls der Käufer.
Hinweis · Keine Rechtsberatung
Dieser Beitrag ist eine allgemeine Orientierungshilfe und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Rechtslage und Rechtsprechung können sich ändern. Für Ihre konkrete Situation wenden Sie sich an einen Fachanwalt.
07 · FAQ
Häufige Fragen zum Notartermin
Wer sucht den Notar aus und wer bezahlt ihn?
In der Regel schlägt die Käuferseite den Notar vor, weil sie die Notarkosten trägt. Der Notar ist gesetzlich zur Neutralität verpflichtet und vertritt nicht eine Partei, sondern beurkundet den Vertrag für beide. Die Notar- und Grundbuchkosten liegen zusammen üblicherweise bei etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises und zahlt grundsätzlich der Käufer. Der Verkäufer trägt nur die Kosten für die Löschung seiner eigenen Grundschulden.
Wie läuft der Notartermin konkret ab?
Der Notar liest den gesamten Kaufvertrag laut vor, das ist gesetzlich vorgeschrieben. Beide Parteien können jederzeit Fragen stellen und Änderungen verlangen. Anschließend unterschreiben Käufer, Verkäufer und Notar. Der Termin dauert meist 45 bis 90 Minuten. Mit der Unterschrift ist der Vertrag rechtskräftig, das Eigentum geht aber erst später mit der Umschreibung im Grundbuch über.
Muss ich den Kaufvertragsentwurf vorher prüfen?
Unbedingt. Sie sollten den Entwurf mindestens zwei Wochen vor dem Termin erhalten, bei Verbrauchergeschäften ist diese Frist sogar vorgeschrieben. Prüfen Sie Kaufpreis, Zahlungsfrist, Übergabetermin, mitverkauftes Inventar, Regelungen zu Mängeln und Haftung sowie etwaige Belastungen. Unklarheiten klären Sie vor dem Termin, nicht erst beim Vorlesen.
Wann bekomme ich als Verkäufer mein Geld?
Nicht sofort bei der Unterschrift. Der Notar veranlasst zunächst die Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den Käufer und prüft, ob alle Voraussetzungen für die Zahlung vorliegen. Erst dann fordert er den Käufer zur Zahlung auf, meist zwei bis sechs Wochen nach dem Termin. Der Kaufpreis fließt direkt an Sie oder zur Ablösung Ihrer Restschuld an die Bank.
Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag im Grundbuch, der den Käufer ab Vertragsunterzeichnung absichert: Die Immobilie kann ab diesem Zeitpunkt nicht mehr an einen Dritten verkauft oder belastet werden. Sie überbrückt die Zeit bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung und ist ein zentraler Schutzmechanismus im deutschen Immobilienkauf.
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