Faktor- und Rendite-Rechner

Der Faktor, auch Vervielfältiger oder Mietmultiplikator genannt, ist das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresnettokaltmiete. Ein Faktor von 25 bedeutet: Der Kaufpreis entspricht dem 25-fachen der jährlichen Nettokaltmiete. Er ist der wichtigste Schnellindikator beim Zinshaus und die vereinfachte Form des Ertragswertverfahrens.

Die Bruttomietrendite ist die Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, in Prozent. Sie ist der Kehrwert des Faktors (Faktor 25 entspricht 4 Prozent Bruttorendite). Die Nettomietrendite zieht zusätzlich die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten ab, etwa Verwaltung und Instandhaltungsrücklage, und ist daher aussagekräftiger für den tatsächlichen Ertrag.

Mehrfamilienhäuser werden über den Ertragswert bewertet, also über den Kaufpreisfaktor aus Jahresnettokaltmiete und Kaufpreis. Diese Faktoren veröffentlicht der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München in seinem Immobilienmarktbericht. Sie schwanken erheblich nach Lage, Baujahr, Mietniveau und Sanierungszustand. Eine belastbare Zahl ergibt sich erst aus der konkreten Mietaufstellung Ihres Objekts.

Nein. Faktor und Bruttorendite sind Schnellindikatoren auf Basis Ihrer Eingaben. Der tatsächliche Verkehrswert hängt zusätzlich von Lage, Baujahr, Sanierungszustand, Mietstruktur, Bodenwert und Aufteilungspotenzial ab. Für eine belastbare Einschätzung erstelle ich Ihnen eine objektkonkrete Bewertung über den Ertragswert.

Für die aktuelle Rendite die tatsächliche Jahresnettokaltmiete (Ist-Miete) ohne Nebenkosten. Wer das Potenzial einschätzen will, kann zusätzlich mit der erzielbaren Marktmiete rechnen. Gerade bei Altbauten mit niedrigen Bestandsmieten unterscheiden sich beide deutlich, und genau diese Differenz ist für Investoren der Werthebel.