Tool · Kaufnebenkosten-Rechner
Was kostet ein Immobilienkauf in Bayern wirklich?
Kaufpreis plus rund 8-10 Prozent Nebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Maklerprovision. Rechnen Sie Ihre konkrete Summe in zwei Minuten aus. Kostenfrei, ohne Anmeldung. Stand 2026.
So setzen sich die Kaufnebenkosten zusammen
Vier Posten, transparent erklärt.
01 · Grunderwerbsteuer
3,5 % in Bayern (Stand 2026)
Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis nach Notarvertrag, bei Bauträger-Modellen je nach Konstellation auch Grundstücks- plus Bauanteil. Bayern liegt mit 3,5 % bundesweit am unteren Rand, was den Standort gegenüber NRW oder Brandenburg deutlich attraktiver macht. Bei einem Kaufpreis von 800.000 EUR ergibt das in Bayern 28.000 EUR, in NRW dagegen 52.000 EUR, eine Differenz von 24.000 EUR.
02 · Notarkosten
ca. 1,0 % nach GNotKG
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, organisiert die Auflassungsvormerkung, prüft Grundbuch-Voraussetzungen und betreibt die Eigentumsumschreibung. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind nicht verhandelbar. Bei Sondersituationen (mehrere Käufer, komplexer Eigentumserwerb, Erbbau) können Zusatzgebühren entstehen.
03 · Grundbuchkosten
ca. 0,5 % nach GNotKG
Eintragung des neuen Eigentümers und gegebenenfalls Eintragung der Finanzierungs-Grundschuld. Bei Bestandsimmobilien zusätzlich Löschung alter Grundschulden. Auch hier gilt: keine Verhandlungsoption, die Gebühr ist im GNotKG fest geregelt.
04 · Maklerprovision
3,57 % inkl. MwSt (Käuferanteil)
Seit Bestellerprinzip 2020 wird die Maklerprovision in Bayern paritätisch geteilt: 3,57 % Käufer, 3,57 % Verkäufer. Eine einseitige Käuferprovision ist nur dann zulässig, wenn der Käufer den Makler ausdrücklich allein beauftragt hat. Bei provisionsfreien Privat-Verkäufen entfällt dieser Posten. Schriftliche Provisionsvereinbarung ist Pflicht (§ 656a BGB).
Beispielrechnung
Eigentumswohnung 600.000 EUR in München-Sendling.
| Kaufpreis | 600.000 € |
| Grunderwerbsteuer (3,5 %) | 21.000 € |
| Notarkosten (ca. 1,0 %) | 6.000 € |
| Grundbuchkosten (ca. 0,5 %) | 3.000 € |
| Maklerprovision Käufer (3,57 %) | 21.420 € |
| Summe Nebenkosten | 51.420 € |
| Gesamtkosten Käufer | 651.420 € |
Das sind rund 8,57 % Aufschlag auf den Kaufpreis. Für die Vollfinanzierung samt Nebenkosten benötigen Sie entweder die volle Summe als Eigenkapital für die Nebenkosten oder eine 110-Prozent-Finanzierung (selten und zinsteurer).
Grunderwerbsteuer im Bundesland-Vergleich
Bayern liegt bundesweit am unteren Rand.
| Bundesland | Satz | 800.000 € · Steuer |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 28.000 € |
| Sachsen | 3,5 % | 28.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 44.000 € |
| Baden-Württemberg, Niedersachsen, Bremen, RLP, Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 40.000 € |
| Berlin, Hessen, MV | 6,0 % | 48.000 € |
| NRW, Brandenburg, SH, Saarland, Thüringen | 6,5 % | 52.000 € |
Stand 2026. Bundesländer können den Steuersatz selbst festlegen, Änderungen sind in einzelnen Ländern in Diskussion.
07 · FAQ
Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten
Wie hoch sind Kaufnebenkosten in Bayern üblicherweise?
In Bayern liegt die Summe der Kaufnebenkosten typischerweise bei rund 8-10 Prozent des Kaufpreises. Sie setzen sich zusammen aus Grunderwerbsteuer (3,5 % in Bayern), Notar- und Grundbuchkosten (zusammen ca. 1,5-2,0 %) sowie Maklerprovision für den Käufer (3,57 % inkl. MwSt, seit Bestellerprinzip 2020). Die exakte Höhe hängt von Kaufpreis, Notar-Tarif und vereinbarter Provision ab.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern?
In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent des Kaufpreises (Stand 2026). Damit liegt Bayern bundesweit am unteren Rand, andere Bundesländer haben Sätze bis 6,5 Prozent (Schleswig-Holstein, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Thüringen, Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern). Die Steuer wird vom Finanzamt nach Kaufvertrags-Abschluss erhoben und ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Was kostet der Notar beim Immobilienkauf?
Notar- und Grundbuchkosten sind durch die Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundeseinheitlich geregelt. Faustregel: Notar ca. 1,0 % und Grundbuch ca. 0,5 % des Kaufpreises, zusammen also etwa 1,5 %. Konkrete Posten: Kaufvertrags-Beurkundung, Auflassung, Eintragung Eigentümerwechsel, ggf. Löschung alter Grundschulden und Eintragung neuer Finanzierungsgrundschulden. Bei komplexen Konstellationen (Erbbau, mehrere Käufer, Sondereigentum) kann es teurer werden.
Wer zahlt die Maklerprovision in Bayern?
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das Bestellerprinzip nach §§ 656a-d BGB: die Maklerprovision wird hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, sofern der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Ortsüblich in München und Bayern: 7,14 % Gesamtprovision inkl. 19 % MwSt, davon je 3,57 % auf Käufer- und Verkäuferseite. Eine einseitige Provision ist nur bei reinen Käufer- oder Verkäufermakler-Mandaten möglich.
Welche Nebenkosten kann ich finanzieren?
In der Regel finanzieren Banken nur den Kaufpreis selbst plus eventuell wertsteigernde Modernisierungen, nicht die Kaufnebenkosten. Diese müssen aus Eigenkapital stammen. Bei einer 100-Prozent-Finanzierung (Vollfinanzierung) muss das Eigenkapital trotzdem für die Nebenkosten ausreichen. Ein typisches Beispiel: 600.000 EUR Kaufpreis brauchen rund 54.000-60.000 EUR Eigenkapital nur für die Nebenkosten.
Ist der Rechner verbindlich?
Nein. Der Rechner gibt eine Indikation auf Basis bundes- und landeseinheitlicher Sätze (Bayern: Grunderwerbsteuer 3,5 %, Bestellerprinzip 3,57 % je Seite). Notar- und Grundbuchkosten variieren um den geschätzten Mittelwert. Für eine verbindliche Aufstellung holen Sie ein Angebot bei Ihrem Notar ein, beim Makler die schriftliche Provisionsvereinbarung.
Hinweis
Dieser Beitrag ist eine allgemeine Orientierungshilfe und ersetzt keine individuelle Beratung. Für Ihre konkrete Situation wenden Sie sich an einen Fachanwalt, Steuerberater oder anderen qualifizierten Berater.
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