Tool · Schenkungssteuer-Rechner
Schenkungssteuer für eine Immobilie: schnell schätzen.
Indikation in zwei Minuten. Berücksichtigt Freibeträge, Familienheim-Befreiung an Ehegatten, Vermietungs- und Nießbrauchsabschlag. Kostenfrei, ohne Anmeldung. Ersetzt keine Steuerberatung, gibt aber eine erste Orientierung.
Schenkungssteuer-Tarif nach § 19 ErbStG
Drei Steuerklassen, sieben Tarifstufen.
Die Schenkungssteuer-Sätze sind identisch mit der Erbschaftsteuer. Der steuerpflichtige Erwerb (Verkehrswert minus Freibetrag) bestimmt die Tarifstufe, der Verwandtschaftsgrad die Steuerklasse.
| Stpfl. Erwerb (EUR) | Klasse I | Klasse II | Klasse III |
|---|---|---|---|
| bis 75.000 | 7 % | 15 % | 30 % |
| bis 300.000 | 11 % | 20 % | 30 % |
| bis 600.000 | 15 % | 25 % | 30 % |
| bis 6.000.000 | 19 % | 30 % | 30 % |
| bis 13.000.000 | 23 % | 35 % | 50 % |
| bis 26.000.000 | 27 % | 40 % | 50 % |
| über 26.000.000 | 30 % | 43 % | 50 % |
Klasse I: Ehegatten, Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Enkel, Eltern und Großeltern (bei Erbschaft). Klasse II: Geschwister, Neffen, Nichten, Schwiegerkinder, geschiedene Ehegatten, Eltern bei Schenkung. Klasse III: alle übrigen Erwerber, auch unverheiratete Lebenspartner ohne eingetragene Partnerschaft.
Drei Strategien zur Optimierung
Wie der Steuerhebel im Schenkungs-Kontext greift.
01 · Gestaffelt schenken
Freibetrag alle 10 Jahre
Eltern können jedem Kind alle 10 Jahre erneut bis 400.000 EUR steuerfrei schenken. Bei zwei Kindern und zwei Eltern sind das pro Zehn-Jahres-Zeitraum 1,6 Mio EUR steuerfrei (4 × 400.000 EUR). Über 20 Jahre verteilt: 3,2 Mio EUR. Wichtig: Vorschenkungen werden zusammengerechnet, deshalb sauber dokumentieren.
02 · Nießbrauch behalten
Steuerwert reduzieren
Der Schenker behält das Nutzungs- oder Wohnrecht bis zum Tod, das nackte Eigentum geht auf den Beschenkten über. Der Wert des Nießbrauchs (Jahres-Nutzwert × Kapitalisierungsfaktor nach BewG, abhängig vom Alter) wird vom Schenkwert abgezogen. Effekt: bei jüngeren Schenkern oft 30-50 Prozent weniger steuerlicher Wert.
03 · Familienheim an Ehegatten
Lebzeitig steuerfrei
Das gemeinsam bewohnte Familienheim kann zu Lebzeiten zwischen Eheleuten/Lebenspartnern ohne Größen- und Wertbegrenzung steuerfrei übertragen werden. Bei Trennungs- oder Erbrechts-Vorsorge ein häufig genutzter Hebel. Voraussetzung: Beide bewohnen die Immobilie tatsächlich.
Beispielrechnung
Eltern schenken Eigentumswohnung an Tochter.
| Verkehrswert ETW Schwabing | 900.000 € |
| Vorbehaltsnießbrauch Mutter (62 J., Nutzwert 22.000 €/J.) | − 270.000 € |
| Steuerlicher Wert nach Nießbrauchsabzug | 630.000 € |
| Freibetrag Kind (Klasse I) | − 400.000 € |
| Steuerpflichtiger Erwerb | 230.000 € |
| Tarif Klasse I, Stufe bis 300.000 | 11 % |
| Schenkungssteuer Indikation | 25.300 € |
Zum Vergleich: Ohne Nießbrauch wäre der steuerliche Wert 900.000 EUR, abzgl. 400.000 EUR Freibetrag, 500.000 EUR steuerpflichtig, Tarif 15 %, Steuer 75.000 EUR. Ersparnis durch Nießbrauch: rund 50.000 EUR. Die Werte sind illustrativ, exakte Berechnung mit Notar und Steuerberater.
07 · FAQ
Häufige Fragen zur Schenkungssteuer auf Immobilien
Welche Freibeträge gelten bei der Schenkung?
Die Freibeträge nach § 16 ErbStG gelten gleichermaßen für Erbschaft und Schenkung, mit einer wichtigen Ausnahme: Eltern und Großeltern haben bei Schenkung nur 20.000 EUR Freibetrag (statt 100.000 EUR bei Erbschaft). Sonst: Ehegatten/eingetragene Lebenspartner 500.000 EUR, Kinder/Stiefkinder/Enkel als Kinder verstorbener Elternteile 400.000 EUR, Enkel mit lebenden Eltern 200.000 EUR, Geschwister/Neffen/Nichten 20.000 EUR, sonstige Erwerber 20.000 EUR.
Wie funktioniert die 10-Jahres-Regel?
Mehrere Schenkungen derselben Person an dieselbe Person innerhalb von 10 Jahren werden zusammengerechnet, der Freibetrag steht insgesamt nur einmal pro Zehn-Jahres-Zeitraum zur Verfügung (§ 14 ErbStG). Eltern können also alle 10 Jahre einem Kind erneut bis 400.000 EUR schenken. Strategisch sinnvoll: frühzeitige, gestaffelte Übertragung, das ist einer der wichtigsten Optimierungs-Hebel bei größeren Vermögen.
Kann das Familienheim zu Lebzeiten steuerfrei übertragen werden?
Ja, an Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner: das selbst genutzte Familienheim kann unter Lebenden ohne Größen- und Wertbegrenzung steuerfrei übertragen werden (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG). Voraussetzung: beide Eheleute wohnen tatsächlich darin. Für Kinder gilt diese lebzeitige Befreiung nicht, erst die Erbschaft des Familienheims an Kinder ist (bis 200 m²) steuerfrei.
Welcher Wert wird der Schenkungssteuer zugrunde gelegt?
Der Verkehrswert nach BewG (Bewertungsgesetz) zum Stichtag der Schenkung, ermittelt im Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Wie bei der Erbschaft kann der BewG-Wert vom realen Marktwert abweichen. Bei zu hohem BewG-Ansatz lohnt sich ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB durch einen öffentlich bestellten Sachverständigen. Bei vermieteten Wohnimmobilien gilt der 10-%-Bewertungsabschlag nach § 13d ErbStG.
Was ist ein Nießbrauch und wie reduziert er die Schenkungssteuer?
Beim Vorbehaltsnießbrauch behält der Schenker das Nutzungsrecht (z.B. Mieteinnahmen oder Eigennutzung) bis zu seinem Tod, übertragen wird nur das nackte Eigentum. Der Wert der Schenkung reduziert sich um den kapitalisierten Nießbrauchs-Wert nach BewG, abhängig von Lebenserwartung und jährlichem Nutzwert. Bei jüngeren Schenkern und langer Restlebenserwartung kann der Nießbrauch die Steuerlast um 30-50 Prozent senken. Wichtig: notarielle Beurkundung und Eintragung im Grundbuch.
Schenkung oder Erbe, was ist günstiger?
Schenkung ist meist die bessere Lösung bei größeren Vermögen: gestaffelte Übertragung alle 10 Jahre nutzt den Freibetrag mehrfach, Nießbrauch reduziert den steuerlichen Wert weiter, Familienheim-Befreiung an Ehegatten geht lebzeitig (an Kinder nur als Erbe). Bei kleineren Vermögen unterhalb der Freibeträge spielt es steuerlich keine Rolle. Eltern mit hohem Vermögen: bei Schenkung Freibetrag 20.000 EUR statt 100.000 EUR im Erbfall, hier ist Erbe oft günstiger. Pauschalantwort gibt es nicht, immer Steuerberater einbinden.
Ist der Rechner verbindlich?
Nein. Der Rechner gibt eine Indikation auf Basis der Standardsätze und Freibeträge nach ErbStG. Sonderkonstellationen wie Vorbehaltsnießbrauch, Wohnrecht, Pflegeauflage, gemischte Schenkung, mittelbare Grundstücksschenkung oder Schenkung an mehrere Personen werden nicht oder nur vereinfacht berücksichtigt. Vor jeder Schenkungs-Entscheidung einen Steuerberater und idealerweise einen Notar einbinden.
Hinweis · Keine Steuerberatung
Dieser Beitrag ist eine allgemeine Orientierungshilfe und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Steuerliche Vorschriften ändern sich regelmäßig. Für Ihre konkrete Situation wenden Sie sich an einen Steuerberater.
Wertindikation
Schenkung geplant, oder doch verkaufen?
Manche Familien-Konstellationen sind mit einem Verkauf und anschließender Liquiditäts-Verteilung steuerlich günstiger. Ich begleite den Verkauf, für die Steuerberatung empfehle ich passende Spezialisten.