Steuern & Familie
Immobilie verschenken oder verkaufen.
Viele Eigentümer denken irgendwann daran, eine Immobilie an Kinder oder Enkel zu übertragen, aus Fürsorge, zur Steuerplanung oder um Erbstreit zu vermeiden. Ob Schenkung oder Verkauf die bessere Wahl ist, hängt von mehreren Faktoren ab.
7 Min. Lesedauer · Immobilien Roller, Mai 2026
01 · Grundsatz
Die Kernfrage: Wann ist was besser?
Es gibt keine universelle Antwort, aber klare Orientierungspunkte. Hier die entscheidenden Faktoren im Überblick:
Schenkung spricht dafür
- ·Immobilienwert liegt unter den Schenkungsteuerfreibeträgen (z.B. unter 400.000 € pro Kind)
- ·Eigentümer will weiter in der Immobilie leben (Nießbrauchvorbehalt möglich)
- ·Spekulationssteuer beim Verkauf wäre hoch (Zehnjahresfrist noch nicht abgelaufen)
- ·Erbschaftsteuer im Erbfall wäre höher als Schenkungsteuer jetzt
- ·Vermögen soll in der Familie bleiben und nicht verteilt werden
Verkauf spricht dafür
- ·Immobilienwert übersteigt Freibeträge erheblich, Schenkungsteuer wäre hoch
- ·Zehnjahresfrist für Spekulationssteuer ist abgelaufen oder Eigennutzung greift
- ·Eigentümer braucht den Erlös für Lebenshaltung, Pflege oder andere Investitionen
- ·Mehrere Erben würden sich ohnehin streiten, sauberer Schnitt sinnvoller
- ·Beschenkte könnten die Immobilie nicht sinnvoll nutzen oder erhalten
02 · Steuer
Was die Steuer wirklich kostet.
Beim Verkauf
Spekulationssteuer
Fällt an, wenn Sie die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Kauf verkaufen und sie nicht im Jahr des Verkaufs sowie den beiden Vorjahren selbst genutzt haben. Der Steuersatz entspricht Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz, in München bei Gutverdienern oft 42 %.
Rechenbeispiel: Gewinn 200.000 € × 42 % = 84.000 € Steuer
Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer
In Bayern 3,5 % des Kaufpreises, diese trägt der Käufer. Für den Verkäufer entsteht hier keine Belastung.
Bei der Schenkung
Schenkungsteuer (Beschenkter zahlt)
Freibeträge: Ehepartner 500.000 €, Kinder je 400.000 €, Enkel je 200.000 €. Diese Freibeträge gelten alle 10 Jahre neu. Übersteigt der Wert den Freibetrag, gelten gestaffelte Steuersätze je nach Steuerklasse und Betrag.
Beispiel: Wert 600.000 €, Kind, Freibetrag 400.000 € → 200.000 € × 11 % = 22.000 € Steuer
Grunderwerbsteuer entfällt
Schenkungen unter Verwandten ersten Grades sind von der Grunderwerbsteuer befreit, ein erheblicher Vorteil gegenüber dem Kauf.
03 · Nießbrauch
Schenkung mit Nießbrauchvorbehalt, wohnlich bleiben.
Wer schenkt und trotzdem weiter wohnen möchte, kann sich ein Nießbrauchrecht oder Wohnrecht vorbehalten. Das hat steuerliche Vorteile, und sichert die eigene Wohnsituation.
I
Steuerlicher Abzug
Der kapitalisierte Wert des Nießbrauchs wird vom Schenkungswert abgezogen. Das reduziert die Schenkungsteuerlast des Beschenkten erheblich. Je jünger der Schenkende, desto höher der Abzug.
II
Absicherung Wohnsituation
Ein Nießbrauch sichert das Recht, die Immobilie dauerhaft zu nutzen oder Mieteinnahmen zu erzielen, unabhängig davon, was der neue Eigentümer entscheidet.
III
Einschränkung beim Weiterverkauf
Solange ein Nießbrauch im Grundbuch eingetragen ist, kann der Beschenkte die Immobilie nicht ohne Zustimmung oder Ablösung des Nießbrauchberechtigten veräußern. Das schützt, schränkt aber auch ein.
04 · Empfehlung
Was Sie als erstes tun sollten.
Die Entscheidung zwischen Schenkung und Verkauf ist individuell, und hat langfristige steuerliche, familiäre und wirtschaftliche Konsequenzen. Diese drei Schritte helfen Ihnen, eine fundierte Entscheidung zu treffen:
I
Immobilienwert ermitteln
Ohne eine realistische Einschätzung des aktuellen Marktwerts können Sie Freibeträge und Steuerlast nicht berechnen. Lassen Sie den Wert professionell einschätzen, kostenfrei und unverbindlich.
II
Steuerberater einschalten
Ich bin Makler, kein Steuerberater. Für die konkrete Berechnung von Schenkungsteuer, Spekulationssteuer und Nießbrauch brauchen Sie einen Steuerberater, am besten mit Immobilienerfahrung.
III
Notar einbinden
Sowohl Schenkung als auch Verkauf müssen notariell beurkundet werden. Ein Notar kann den Schenkungsvertrag gestalten, Nießbrauch eintragen und Rückfallklauseln formulieren.
07 · FAQ
Häufige Fragen.
Wie hoch ist der Freibetrag bei der Schenkungsteuer?
Die Freibeträge richten sich nach dem Verwandtschaftsgrad und gelten alle zehn Jahre neu: Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: 500.000 €. Kinder: 400.000 € pro Kind. Enkelkinder: 200.000 € (400.000 €, wenn das Elternteil bereits verstorben ist). Geschwister, Nichten und Neffen: nur 20.000 €. Eine Schenkung an fremde Dritte hat ebenfalls nur 20.000 € Freibetrag und wird mit dem ungünstigsten Steuersatz belegt.
Was ist eine Kettenschenkung?
Eine Kettenschenkung überträgt Vermögen in mehreren Stufen: z.B. von Großeltern an Eltern, dann sofort von Eltern an Kinder. Damit können die Freibeträge beider Generationen genutzt werden. Das Finanzamt prüft solche Konstruktionen auf wirtschaftliche Substanz, eine zu offensichtliche Weiterleitungsabrede ohne eigenständige Entscheidungsfreiheit der Mittelstufe kann als Gestaltungsmissbrauch gewertet werden.
Kann ich mir bei der Schenkung ein Wohnrecht vorbehalten?
Ja. Ein Nießbrauch (umfassendes Nutzungsrecht) oder ein einfaches Wohnrecht kann im Schenkungsvertrag vereinbart werden. Der Wert des Rechts wird vom Schenkungswert abgezogen, das reduziert die Steuerlast. Gleichzeitig schränkt ein solches Recht einen späteren Verkauf durch die Beschenkten ein. Ein Notar kann berechnen, wie hoch der Abzug ausfällt.
Verliere ich Anspruch auf Rückforderung nach der Schenkung?
Nicht vollständig. Das Gesetz sieht Rückforderungsrechte vor: bei Verarmung des Schenkenden (§ 528 BGB), bei grobem Undank (§ 530 BGB) und bei Bedürftigkeit für den eigenen Unterhalt. Diese Rückforderungsrechte können vertraglich gestärkt werden, etwa durch eine Rückfallklausel, wenn der Beschenkte stirbt oder die Immobilie weiterverkauft.
Gilt die Spekulationssteuer auch bei einer Schenkung?
Die Schenkung selbst löst keine Spekulationssteuer aus. Aber die Haltefrist des Schenkers wird auf den Beschenkten übertragen. Wenn also der Schenker die Immobilie erst vor drei Jahren gekauft hat und sie innerhalb der Zehnjahresfrist weiterverkauft wird, fällt beim Beschenkten Spekulationssteuer an, auch wenn er die Immobilie gerade erst erhalten hat.
Erster Schritt
Was ist Ihre Immobilie heute wert?
Bevor Sie eine Entscheidung treffen, brauchen Sie den aktuellen Marktwert. Den ermittle ich für Sie, persönlich, schriftlich, kostenlos.