Tool · Renditevergleich
Verkaufen oder Vermieten?
Sie haben eine Immobilie, die Sie nicht mehr selbst nutzen. Soll sie verkauft werden, oder ist Vermieten plus späterer Verkauf finanziell die bessere Option? Dieser Rechner vergleicht beide Wege auf Basis Ihrer Eingaben.
Berechnung in 2 Minuten · Indikation, keine Steuerberatung
01 · IHRE ANGABEN
Eingaben
02 · VERGLEICH
Ergebnis
Variante A
Sofort verkaufen
- Verkaufserlös
- -
- - Maklerkosten
- -
- - Spekulationssteuer
- -
- Netto-Erlös sofort
- -
Variante B
Vermieten und später verkaufen
- Mieteinnahmen kumuliert
- -
- - Bewirtschaftung
- -
- - Steuer auf Mieteinkünfte
- -
- + Verkaufserlös am Ende
- -
- - Maklerkosten
- -
- - Spekulationssteuer
- -
- Netto-Erlös nach Anlagezeitraum
- -
Vergleich
-
Bitte Werte eingeben.
Hinweis: Die Berechnung verwendet vereinfachte Annahmen (gleichmäßige Wert- und Mietsteigerung, kein Mietausfall, keine größeren Reparaturen). AfA, Werbungskosten und Inflation sind nicht abgebildet. Für eine belastbare Entscheidung sollten Sie einen Steuerberater einbeziehen.
Hinweis · Marktdaten
Genannte Marktpreise und Vermarktungszeiten sind Indikationen auf Basis lokaler Vergleichswerte und ersetzen keine objektkonkrete Bewertung. Die Daten unterliegen laufenden Marktbewegungen.
07 · FAQ
Häufige Fragen zum Vermieten-vs-Verkaufen-Vergleich
Wie verlässlich ist das Ergebnis?
Es ist eine Indikation, keine Prognose. Der Rechner verwendet vereinfachte Annahmen: nominale Werte ohne Inflation, gleichmäßige Wert- und Mietsteigerung, kein Mietausfall, keine größeren Reparaturen, AfA und Werbungskosten nicht abgebildet. Für eine belastbare Entscheidung sollten Sie zusätzlich einen Steuerberater und einen Makler einbeziehen.
Was ist ein realistischer Wertzuwachs für München?
Die letzten zehn Jahre lagen Münchner Bestandsobjekte bei 4-6 Prozent Wertzuwachs pro Jahr, getrieben von Niedrigzinsen und Knappheit. Seit 2022 hat sich die Dynamik abgekühlt, aktuelle Schätzungen für 2025-2030 liegen bei 1,5-3 Prozent pro Jahr. Für konservative Planung nutzen Sie eher 1-2 Prozent, für optimistische 3 Prozent.
Wie schätze ich die Bewirtschaftungskosten?
Faustregel für eine vermietete Eigentumswohnung: Hausverwaltung ca. 25-35 EUR pro Wohnung und Monat, Instandhaltungsrücklage 1-2 Prozent des Verkehrswerts pro Jahr, Mietausfallversicherung optional ca. 200 EUR pro Jahr. Bei Häusern: keine WEG-Verwaltung, dafür mehr Direkt-Aufwand für Wartung Heizung, Garten, Dach. Konservativ: 1.500-3.000 EUR pro Jahr.
Wann lohnt sich vermieten finanziell?
In der Regel ab einem Anlagezeitraum von 10 Jahren plus, weil dann die Spekulationssteuer beim späteren Verkauf entfällt und sich Mieteinnahmen und Wertzuwachs aufsummieren. Vorteilhaft auch, wenn die Kaltmiete pro Jahr mindestens 3 Prozent des Verkehrswerts ergibt (Bruttomietrendite > 3 %). In München liegt diese Quote oft bei 2,5-3 %, vermieten ist deshalb häufig finanziell knapp.
Was wird im Ergebnis nicht berücksichtigt?
Mietausfall, Mietpreisbremse und ihre Wirkung auf zukünftige Mietsteigerung, größere Sanierungen über die Bewirtschaftungs-Pauschale hinaus, Konflikte mit Mietern, Aufwand für Verwaltung und Mieterauswahl, AfA und Werbungskosten in der Steuererklärung. Diese Punkte können das Ergebnis in beide Richtungen verschieben, meist zu Gunsten des sofortigen Verkaufs.
Wie wird die Spekulationssteuer berechnet?
Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft, zahlt auf den Veräußerungsgewinn (Verkaufserlös minus Anschaffungskosten) den persönlichen Einkommensteuersatz. Eigennutzung des Verkäufers in den letzten zwei Kalenderjahren plus dem Verkaufsjahr befreit von der Spekulationssteuer. Der Rechner unterstellt, dass Sie die Immobilie vermieten, Eigennutzung ist daher ausgeschlossen. Detail-Rechner: <a href="/spekulationssteuer-rechner">/spekulationssteuer-rechner</a>.
Vertiefen
Bestehende Mieter, Spekulationssteuer, Verkaufsstrategie
Wertindikation
Unsicher, welche Variante zu Ihnen passt?
Im Erstgespräch sortiere ich mit Ihnen: Marktlage, Mietsituation, Steuerprofil. Unverbindlich.