Vermietete Wohnung verkaufen: Strategie, Mieterrecht, Preis

Drei Wege zum Verkauf einer vermieteten Wohnung

Bevor Sie inserieren, klären Sie für sich, welcher Weg zu Ihrer Situation passt:

• Verkauf vermietet an Kapitalanleger: Schnellste Option, ohne Räumungsrisiko, Preis liegt 10-20 % unter Eigennutzung.
• Mieter mit Abfindung zur Räumung bewegen: Aufwendiger, aber Verkauf zum Eigennutzungspreis möglich. Erfahrungsgemäß bewegen sich Abfindungen oft im Bereich von einigen Nettokaltmieten bis zu einer Jahresmiete, in München teilweise auch deutlich darüber. Die Höhe ist Verhandlungssache und einzelfallabhängig.
• Mietverhältnis auslaufen lassen oder Kündigung wegen Eigenbedarf vorbereiten: Nur unter strengen rechtlichen Voraussetzungen. Sperrfristen beachten.

In München ist der erste Weg in der Praxis meist die wirtschaftlichste Option, der Anlegermarkt ist aktiv, die Vermarktung planbar, das Risiko klar kalkulierbar.

Wer kauft vermietete Wohnungen in München?

Die Käuferschicht für vermietete Wohnungen unterscheidet sich klar von Eigennutzern:

• Privatanleger mit Fokus auf langfristige Mieteinnahmen und Inflationsschutz
• Family-Office-Strukturen für vermögende Familien, typisch ab 800.000 EUR Kaufpreis
• Vermögensaufbauer in mittlerem Alter mit klassischer „Buy-and-Hold"-Strategie
• Eltern für studierende Kinder, sie kaufen vermietet, ziehen später selbst ein oder die Kinder

Diese Käufer rechnen über Bruttomietrendite, Nettomietrendite, IRR und Mietsteigerungspotenzial. Wer die richtigen Zahlen aufbereitet, gewinnt Verhandlungsmacht.

Wichtige Kennzahlen für den Anlegermarkt

Bei der Vermarktung einer vermieteten Wohnung sollten folgende Zahlen klar dokumentiert sein:

• Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis
• Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete − Bewirtschaftungskosten) / (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten)
• Mietspiegelmiete für die Mikrolage, wichtig für Mietsteigerungspotenzial
• Mietzinsindexierung (Indexmietvertrag) oder Staffelmiete, falls vorhanden
• Mieterprofil, Beruf, Mietdauer, Pünktlichkeit (anonymisiert)

In München liegen Bruttomietrenditen für vermietete Wohnungen typisch zwischen 2,5 und 3,8 Prozent. Wer eine Wohnung mit Bestandsmieter weit unter Marktmiete verkauft, muss diesen Renditedruck im Preis abbilden.

Mieterrechte beim Verkauf, was Sie beachten müssen

Drei Punkte sind rechtlich besonders wichtig:

1. Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB)

Wenn die Wohnung erstmals nach einer Aufteilung in Wohnungseigentum verkauft wird, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht zu den Konditionen des Kaufvertrags. Der Mieter muss innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung erklären, ob er das Recht ausübt. Das ist nicht optional, sondern gesetzlich vorgeschrieben, wer es ignoriert, riskiert die Rückabwicklung des Kaufvertrags.

2. Sperrfrist bei Eigenbedarf (§ 577a BGB)

Nach Verkauf einer aufgeteilten Eigentumswohnung darf der neue Eigentümer in den ersten drei Jahren nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt, dazu zählt München, verlängert sich diese Sperrfrist auf zehn Jahre. Käufer müssen das wissen und kalkulieren entsprechend.

3. Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB)

Der bestehende Mietvertrag bleibt mit dem Verkauf bestehen. Der Käufer tritt automatisch in alle Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein. Mietvertragsänderungen oder Mieterhöhungen sind nur unter den üblichen rechtlichen Voraussetzungen möglich, und nicht etwa „durch den Eigentümerwechsel" auslösbar.

Wie Sie den Mieter beim Verkauf einbinden

Ein offener, respektvoller Umgang mit dem Mieter zahlt sich aus. Drei Empfehlungen:

• Frühzeitig informieren: Der Mieter erfährt es ohnehin, entweder von Ihnen oder vom Nachbarn. Wer aktiv informiert, wahrt das Verhältnis.
• Besichtigungen abstimmen: Der Mieter muss Besichtigungen dulden, aber nur in zumutbarem Rahmen (typisch zwei bis drei Termine pro Woche, mit ausreichend Vorlauf). Vereinbarungen schriftlich festhalten.
• Datenschutz beachten: Mietvertrag, Mietkonto und persönliche Daten des Mieters dürfen nur in anonymisierter Form an Kaufinteressenten weitergegeben werden, und nur nach NDA oder zumindest ernsthafter Kaufabsicht.

Renditeabschlag, wie hoch realistisch?

Vermietete Wohnungen werden in München typisch mit einem Abschlag von 10 bis 20 Prozent gegenüber Eigennutzungspreisen gehandelt. Die Spannweite hängt von vier Faktoren ab:

• Höhe der aktuellen Miete: Marktübliche Miete = kleiner Abschlag. Weit unter Markt = größerer Abschlag.
• Mietsteigerungspotenzial: Indexmietverträge oder Staffelmieten erhöhen den Wert.
• Mieterprofil: Lange Mietdauer mit pünktlicher Zahlung = kleinerer Abschlag. Konflikte oder Mietstreit = höherer Abschlag.
• Restmietzeit: Befristete Mietverträge oder absehbares Mietende erhöhen den Wert für Käufer mit Eigennutzungsabsicht.

Beispiel: Eine 80-m²-Wohnung in Aubing erzielt leerstehend 720.000 EUR. Vermietet mit ortsüblicher Miete und stabilem Mieterverhältnis liegt der Verkaufspreis typisch bei 580.000 bis 650.000 EUR.

Wann lohnt sich der Verkauf vermietet vs. mit Räumung?

Eine einfache Faustregel:

• Vermietet verkaufen, wenn die aktuelle Miete marktnah ist, der Mieter unproblematisch und der Anlegermarkt aktiv (in München fast immer der Fall).
• Mit Abfindung räumen, wenn die Miete sehr weit unter Marktniveau liegt UND eine spätere Eigenbedarfskündigung wegen Sperrfrist nicht möglich ist UND die Abfindungssumme deutlich unter dem erwartbaren Mehrerlös bleibt.
• Eigenbedarf vorbereiten nur bei klarem berechtigten Interesse und mit anwaltlicher Begleitung.