Kapitalanlage

Vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen.

Viele Eigentümer glauben, ein Haus müsse vor dem Verkauf leer sein. Beim Mehrfamilienhaus ist das Gegenteil richtig: Die Mieter bleiben, und genau die laufenden Einnahmen machen das Objekt für Investoren interessant. Was beim Verkauf mit Bestandsmietern zählt.

7 Min. Lesedauer · Immobilien Roller, Mai 2026

Vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen?

Bestandsmieter sind Werttreiber, nicht Hindernis: Der Ertragswert basiert auf der Jahresnettokaltmiete. Die wichtigste Unterlage ist eine saubere Mietaufstellung; in München kann Milieuschutz den Verkauf beeinflussen.

01 · Grundsatz

Kauf bricht nicht Miete.

Nach § 566 BGB tritt der Käufer einer vermieteten Immobilie in alle bestehenden Mietverhältnisse ein. Die Verträge laufen unverändert weiter, der neue Eigentümer wird zum Vermieter. Für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses bedeutet das:

Mieter bleiben

Keine Kündigung, keine Zustimmung der Mieter nötig. Die Mietverhältnisse gehen mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über.

Einnahmen sind das Kaufargument

Kapitalanleger kaufen den Ertrag. Stabile, dokumentierte Mieteinnahmen sind wertvoller als ein leeres Haus mit Unsicherheit.

III

Potenzial zählt mit

Niedrige Bestandsmieten senken den Ist-Ertrag, eröffnen Investoren aber Mietsteigerungspotenzial im gesetzlichen Rahmen. Beides gehört transparent dargestellt.

02 · Mietaufstellung

Die wichtigste Unterlage beim Verkauf.

Weil der Wert über den Ertrag bestimmt wird, ist die Mietaufstellung das zentrale Dokument. Eine vollständige, saubere Aufstellung schafft Vertrauen, beschleunigt die Prüfung und stützt den Preis. Diese Angaben gehören je Einheit hinein:

01
Lage der Einheit im Haus (Geschoss, Wohnungsnummer) und Wohnfläche in Quadratmetern.
02
Aktuelle Nettokaltmiete pro Monat, ohne Betriebs- und Heizkosten.
03
Mietbeginn und Art des Vertrags (unbefristet, Staffel- oder Indexmiete).
04
Höhe der Betriebskostenvorauszahlung und letzte Abrechnungsergebnisse.
05
Einordnung in den Münchner Mietspiegel mit erkennbarem Mietsteigerungspotenzial.
06
Leerstand, gekündigte Verhältnisse und etwaige Mietrückstände, offen ausgewiesen.

Ergänzend gehören in den Datenraum: alle Mietverträge inklusive Nachträge, die Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre, Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis und Nachweise zu durchgeführten Instandhaltungen.

03 · Strategie

Diskret verkaufen, Wert sichern.

Wer mit Bestandsmietern verkauft, hat oft ein Interesse an Diskretion: Mieter und Nachbarn sollen nicht verunsichert werden. Über eine gezielte, vertrauliche Ansprache geprüfter Investoren lässt sich das Objekt verkaufen, ohne es öffentlich zu inserieren.

07 · FAQ

Häufige Fragen.

Kann ich ein vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen?

Ja, und das ist der Regelfall. Nach dem Grundsatz Kauf bricht nicht Miete tritt der Käufer in alle bestehenden Mietverhältnisse ein. Die Mieter müssen dem Verkauf weder zustimmen noch ausziehen. Für Kapitalanleger sind die laufenden Mieteinnahmen sogar der eigentliche Grund zu kaufen, ein leeres Haus ist für sie meist weniger attraktiv.

Muss ich die Mieter über den Verkauf informieren?

Eine gesetzliche Pflicht, die Mieter vorab über die Verkaufsabsicht zu informieren, besteht nicht. Nach dem Eigentümerwechsel werden die Mieter über den neuen Eigentümer und die neue Kontoverbindung informiert. Wer diskret verkaufen will, kann das Haus off-market vermarkten, sodass die Mieter erst nach Abschluss erfahren, dass verkauft wurde.

Wie wirkt sich ein niedriges Mietniveau auf den Preis aus?

Niedrige Bestandsmieten senken zunächst den aktuellen Ertrag und damit den Preis auf Basis der Ist-Miete. Gleichzeitig sind sie für Investoren ein Werthebel, weil sie Mietsteigerungspotenzial im gesetzlichen Rahmen bedeuten. Eine gute Mietaufstellung zeigt beides: die aktuelle Ist-Miete und das realistische Potenzial im Vergleich zum Mietspiegel.

Haben die Mieter ein Vorkaufsrecht?

Beim Verkauf eines ganzen Mehrfamilienhauses haben einzelne Mieter kein gesetzliches Vorkaufsrecht. Ein Mieter-Vorkaufsrecht nach § 577 BGB entsteht erst, wenn nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und die einzelne Wohnung verkauft wird. In Milieuschutzgebieten kann der Stadt ein gemeindliches Vorkaufsrecht zustehen.

Was ist die wichtigste Unterlage beim Verkauf?

Die Mietaufstellung. Sie ist für Investoren die Grundlage jeder Bewertung, weil der Kaufpreis über den Ertrag bestimmt wird. Eine vollständige, saubere Aufstellung aller Einheiten mit Nettokaltmiete, Fläche, Mietbeginn und Vertragsart beschleunigt den Verkauf und stützt den Preis. Eine Checkliste dazu finden Sie weiter unten.

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