Kapitalanlage
Mehrfamilienhaus halten oder verkaufen?
Ein Mehrfamilienhaus ist Vermögen, das arbeitet, aber auch Arbeit macht. Ob Sie es halten, sanieren oder verkaufen, ist selten nur eine Renditefrage. Diese Entscheidungshilfe ordnet die wichtigsten Faktoren.
7 Min. Lesedauer · Immobilien Roller, Mai 2026
Mehrfamilienhaus halten oder verkaufen?
Die Entscheidung hängt an Rendite, anstehenden GEG-Sanierungspflichten, Verwaltungsaufwand und Liquiditätsbedarf. Ein hoher Verkaufsfaktor heute steht künftigen Sanierungskosten und Mietpotenzial gegenüber.
01 · Überblick
Wann halten, wann verkaufen?
Es gibt keine pauschale Antwort, aber klare Orientierungspunkte. Diese Faktoren geben den Ausschlag:
Halten spricht dafür
- ·Geringer Sanierungsstau, Substanz und Technik in gutem Zustand
- ·Solvente Mieter, stabile Einnahmen, keine Fremdfinanzierung mehr
- ·Sie können die Verwaltung selbst oder über einen Verwalter abdecken
- ·Vermögen soll in der Familie bleiben, langfristiger Anlagehorizont
Verkaufen spricht dafür
- ·Große energetische Sanierung steht an, GEG-Pflichten greifen
- ·Erbengemeinschaft will Vermögen sauber aufteilen
- ·Verwaltung überfordert, Sie wohnen nicht vor Ort
- ·Erbschaftsteuer oder andere Verpflichtungen verlangen Liquidität
02 · Sanierung
Sanierungspflichten ehrlich rechnen.
Der häufigste Auslöser für die Verkaufsentscheidung ist der Sanierungsstau. Das Gebäudeenergiegesetz verlangt bei vielen Bestandsobjekten Nachrüstungen, und die Kosten lassen sich nur begrenzt auf die Miete umlegen.
I
GEG-Nachrüstpflichten
Austausch alter Heizungen nach Laufzeit, Dämmung der obersten Geschossdecke und von Heizungsrohren. Bei mehreren Einheiten summieren sich die Kosten schnell in den sechsstelligen Bereich.
II
Begrenzte Umlage
Nur ein Teil der Modernisierungskosten ist auf die Miete umlegbar, in Milieuschutzgebieten zusätzlich eingeschränkt. Die Amortisation zieht sich oft über viele Jahre.
III
Verkauf des Potenzials
Investoren kalkulieren Sanierung und Wertsteigerung als Teil ihres Geschäftsmodells. Wer nicht selbst investieren will, verkauft genau dieses Potenzial mit.
03 · Erste Schritte
So treffen Sie eine fundierte Entscheidung.
I
Faktor und Rendite prüfen
Mit dem Faktor- und Rendite-Rechner erhalten Sie eine erste Orientierung, wie Ihr Objekt im Markt steht und welche laufende Rendite es liefert.
II
Sanierungsstau beziffern
Lassen Sie Heizung, Dach, Stränge und Fassade nüchtern bewerten. Erst mit dieser Zahl lässt sich Halten gegen Verkaufen ehrlich vergleichen.
III
Objektwert ermitteln lassen
Eine neutrale Bewertung über den Ertragswert schafft die Grundlage, gerade in der Erbengemeinschaft. Kostenfrei, schriftlich und unverbindlich.
07 · FAQ
Häufige Fragen.
Lohnt es sich, ein Mehrfamilienhaus in München zu halten?
Das hängt von Rendite, Sanierungsstau und Ihrer Lebenssituation ab. In München liegen die Bruttomietrenditen bei Bestandsobjekten oft im Bereich von zweieinhalb bis vier Prozent. Wer das Haus mit niedrigem Sanierungsstau, solventen Mietern und ohne Fremdfinanzierung hält, hat eine wertstabile Anlage. Steht dagegen eine große energetische Sanierung an, fehlt die Zeit für die Verwaltung oder soll Vermögen in einer Erbengemeinschaft aufgeteilt werden, spricht vieles für den Verkauf.
Welche Sanierungspflichten kommen auf mich zu?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verlangt bei einem Eigentümerwechsel unter bestimmten Voraussetzungen Nachrüstungen, etwa den Austausch alter Öl- und Gasheizungen nach Laufzeit, die Dämmung der obersten Geschossdecke und von Heizungsrohren. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern können diese Pflichten erhebliche Investitionen auslösen. Wer nicht selbst sanieren will, verkauft das Potenzial an einen Investor, der die Maßnahmen einkalkuliert.
Kann ich die Sanierungskosten auf die Miete umlegen?
Bei einer Modernisierung können nach derzeitiger Rechtslage acht Prozent der Kosten jährlich auf die Jahresmiete umgelegt werden, begrenzt durch Kappungsgrenzen. In Milieuschutzgebieten ist die Umlage zusätzlich eingeschränkt. Die Umlage senkt die Wirtschaftlichkeit der Sanierung und verlängert die Amortisation deutlich, weshalb sich eine große Sanierung für viele private Eigentümer rechnerisch nicht trägt.
Was spricht beim geerbten Mehrfamilienhaus für den Verkauf?
In einer Erbengemeinschaft müssen sich alle Erben über die Verwaltung einigen, was bei laufenden Reparaturen und Mietentscheidungen oft zu Konflikten führt. Der Verkauf wandelt das Haus in einen klar teilbaren Geldbetrag um. Hinzu kommt, dass Erben das Objekt häufig nicht vor Ort verwalten können und die Erbschaftsteuer Liquidität verlangt, die der Verkauf bereitstellt.
Wie finde ich heraus, was mein Mehrfamilienhaus wert ist?
Über den Ertragswert, also den Faktor aus Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete. Eine erste Orientierung gibt der Faktor- und Rendite-Rechner. Für eine belastbare Entscheidung zwischen Halten und Verkaufen brauchen Sie eine objektkonkrete Bewertung, die Lage, Zustand, Mietstruktur und Bodenwert berücksichtigt.
Erster Schritt
Halten oder verkaufen? Sprechen wir darüber.
Im Erstgespräch sortiere ich mit Ihnen Rendite, Sanierungsbedarf und Steuerlage. Unverbindlich, und auf Wunsch mit schriftlicher Wertindikation.