Immobilienbewertung: die drei Verfahren

Warum das richtige Verfahren entscheidet

Der Marktwert ist keine Geschmacksfrage, sondern wird methodisch ermittelt. Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt drei Verfahren, die je nach Objektart unterschiedlich gut passen. Wer das falsche Verfahren ansetzt, landet schnell bei einem unrealistischen Preis, zu hoch verbrennt Marktaufmerksamkeit, zu niedrig verschenkt Geld.

Das Vergleichswertverfahren

Hier wird der Wert aus tatsächlich erzielten Verkaufspreisen vergleichbarer Immobilien abgeleitet, ähnliche Lage, Größe, Baujahr und Zustand. Es ist das marktnächste und für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser das wichtigste Verfahren. Grundlage sind die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse. Je mehr echte Vergleichsfälle vorliegen, desto belastbarer der Wert.

Das Ertragswertverfahren

Bei vermieteten Objekten zählt die Rendite. Der Ertragswert leitet sich aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen ab, kapitalisiert über den Liegenschaftszins. In der Praxis rechnen Käufer über den Faktor: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Ein Faktor von 30 bedeutet, der Kaufpreis entspricht 30 Jahresmieten. Maßgeblich ist die tatsächliche Bestandsmiete, nicht die theoretisch mögliche.

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren addiert den Bodenwert und die Herstellungskosten des Gebäudes, vermindert um die Alterswertminderung. Es kommt zum Zug, wenn weder ausreichend Vergleichspreise noch Mieterträge vorliegen, etwa bei individuellen, selbstgenutzten Häusern. Häufig dient es als Plausibilitätskontrolle für die anderen Verfahren, weniger als alleiniger Maßstab.

Welche Faktoren den Wert treiben

Unabhängig vom Verfahren prägen einige Faktoren den Wert besonders stark: die Makro- und Mikrolage, der bauliche Zustand und Modernisierungsstand, Grundriss und Wohnfläche, das Baujahr, der energetische Zustand und bei vermieteten Objekten die Höhe der Bestandsmiete. Der Bodenrichtwert liefert für den Bodenanteil einen amtlichen Anker.

Online-Bewertung, Gutachten oder Maklereinschätzung?

Online-Rechner geben eine erste grobe Orientierung, ersetzen aber keine objektkonkrete Bewertung, sie kennen Ihren konkreten Zustand und die Mikrolage nicht. Eine persönliche Markteinschätzung berücksichtigt diese Details und mündet in einen realistischen Angebotspreis. Für rechtliche Zwecke wie Erbschaft, Scheidung oder Finanzamt braucht es ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen.