Erbfall & Kapitalanlage
Geerbtes Mehrfamilienhaus verkaufen.
Ein geerbtes Zinshaus ist Vermögen und Verantwortung zugleich. Wer es nicht selbst verwalten will oder muss, steht vor Fragen, die der Alltag selten stellt: Was ist das Haus wert, wie einigt sich die Erbengemeinschaft, was wird aus den Mietern? Dieser Leitfaden ordnet den Weg.
8 Min. Lesedauer · Immobilien Roller, Mai 2026
Wie verkauft man ein geerbtes Mehrfamilienhaus?
Maßgeblich sind der Ertragswert (Kaufpreisfaktor aus Jahresnettokaltmiete), die Einigung der Erbengemeinschaft und die Bestandsmieten. Vor dem Verkauf sollten Bewertung, Mietaufstellung und die steuerliche Lage geklärt sein.
01 · Bewertung
Der Wert steckt in der Miete, nicht im Quadratmeter.
Ein Mehrfamilienhaus wird über das Ertragswertverfahren bewertet. Im Zentrum steht der Faktor, auch Vervielfältiger oder Mietmultiplikator genannt: das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresnettokaltmiete. Ein höherer Faktor bedeutet einen höheren Preis bei gleicher Miete und spiegelt vor allem die Lage.
Was den Faktor hebt
- ·Zentrale, gefragte Lage (Schwabing, Maxvorstadt, Haidhausen)
- ·Niedrige Bestandsmieten mit Steigerungspotenzial
- ·Gepflegte Substanz, geringer Sanierungsstau
- ·Aufteilungs- oder Nachverdichtungspotenzial
Was den Faktor drückt
- ·Erheblicher Sanierungsstau, schlechte Energiewerte
- ·Mieten bereits am oberen Limit, kein Spielraum
- ·Milieuschutz mit engen Sanierungs- und Aufteilungsgrenzen
- ·Ungünstiger Grundriss-Mix, hohe Leerstandsrisiken
Wichtig: Für die Erbschaftsteuer ermittelt das Finanzamt einen eigenen Wert nach dem Bewertungsgesetz. Dieser steuerliche Wert kann vom tatsächlichen Verkehrswert abweichen, an dem sich der spätere Verkauf orientiert.
02 · Erbengemeinschaft
Drei Wege aus der Erbengemeinschaft.
Erben mehrere Personen gemeinsam, gehört das Haus der Erbengemeinschaft als Ganzes. Niemand kann allein über seinen Anteil am Haus verfügen. Drei Wege führen aus dieser Bindung:
I
Gemeinsamer Verkauf
Alle Erben verkaufen das Haus zusammen und teilen den Erlös nach Quote. Der sauberste und meist wirtschaftlichste Weg, setzt aber Einigkeit voraus. Eine neutrale Bewertung schafft die gemeinsame Grundlage.
II
Auszahlung eines Miterben
Ein Erbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus. Sinnvoll, wenn einer das Objekt halten und weiter vermieten möchte. Erfordert eine faire Bewertung und meist eine Finanzierung des übernehmenden Erben.
III
Teilungsversteigerung
Der letzte Ausweg bei Uneinigkeit. Das Gericht versteigert das Haus, der Erlös wird verteilt. Bringt fast immer einen niedrigeren Preis als der freie Verkauf und sollte vermieden werden.
03 · Mieter
Bestandsmieter sind kein Hindernis.
Viele Erben glauben, das Haus müsse vor dem Verkauf leer sein. Das Gegenteil ist richtig. Kauf bricht nicht Miete: Der Käufer übernimmt alle Mietverhältnisse unverändert. Für Kapitalanleger sind die laufenden Mieten der eigentliche Grund zu kaufen. Entscheidend ist die Dokumentation:
- 01
Vollständige Mietaufstellung mit Nettokaltmiete, Fläche und Mietbeginn je Einheit
- 02
Alle Mietverträge inklusive Nachträge, Staffel- oder Indexvereinbarungen
- 03
Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre und Höhe der Vorauszahlungen
- 04
Einordnung der Bestandsmieten in den Münchner Mietspiegel, mit erkennbarem Potenzial
- 05
Übersicht über Leerstand, Kündigungen und offene Mietrückstände
04 · Steuern & Recht
Was Sie früh klären sollten.
Erbschaftsteuer
Persönliche Freibeträge je Verwandtschaftsgrad, für vermietete Wohnimmobilien ein Bewertungsabschlag von zehn Prozent. Reicht die Liquidität nicht, kann ein Verkauf die Steuer finanzieren.
Erbschaftsteuer-Rechner →Spekulationssteuer
Die Zehnjahresfrist des Erblassers wird auf Sie übertragen. Lag der Ankauf des Erblassers über zehn Jahre zurück, ist der Verkauf meist steuerfrei.
Spekulationssteuer →Milieuschutz
In vielen Münchner Innenstadtbezirken gelten Erhaltungssatzungen mit Vorkaufsrecht der Stadt. Sie beeinflussen Käuferkreis und Preis, der Verkauf als Ganzes bleibt möglich.
MFH-Verkauf →Ich bin Makler, kein Steuerberater. Für die konkrete steuerliche Beurteilung von Erbschaft- und Spekulationssteuer ziehen Sie bitte einen Steuerberater hinzu, am besten mit Erfahrung bei Anlageimmobilien.
07 · FAQ
Häufige Fragen.
Wie wird ein geerbtes Mehrfamilienhaus bewertet?
Über das Ertragswertverfahren, nicht über den Quadratmeterpreis einzelner Wohnungen. Maßgeblich ist die nachhaltig erzielbare Jahresnettokaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis, ausgedrückt als Faktor oder Vervielfältiger. In zentralen Münchner Lagen liegen die Faktoren hoch, in den Außenbezirken und im Umland moderater. Bodenwert, Sanierungszustand, Mietstruktur und Aufteilungspotenzial fließen ein. Für die Erbschaftsteuer setzt das Finanzamt einen eigenen Wert nach dem Bewertungsgesetz an, der vom Verkehrswert abweichen kann.
Müssen sich alle Erben einig sein, um zu verkaufen?
Bei einer Erbengemeinschaft ja. Das Mehrfamilienhaus gehört allen Miterben gemeinschaftlich, ein Verkauf erfordert grundsätzlich die Zustimmung aller. Können sich die Erben nicht einigen, bleibt im äußersten Fall die Teilungsversteigerung, die jedoch meist deutlich schlechtere Erlöse bringt. Eine neutrale Wertermittlung als gemeinsame Grundlage und eine moderierte Abstimmung verhindern in den allermeisten Fällen, dass es so weit kommt.
Kann ich das geerbte Haus mit den Mietern verkaufen?
Ja, und das ist der Regelfall. Kauf bricht nicht Miete: Der Käufer tritt in alle bestehenden Mietverhältnisse ein. Die Mieter müssen weder zustimmen noch ausziehen. Für Kapitalanleger sind die laufenden Mieteinnahmen sogar das zentrale Kaufargument. Eine vollständige, saubere Mietaufstellung ist daher das wichtigste Verkaufsdokument.
Welche Rolle spielt der Milieuschutz beim Verkauf?
In vielen Münchner Innenstadtbezirken gelten soziale Erhaltungssatzungen. Sie erschweren die Aufteilung in Eigentumswohnungen und aufwertende Sanierungen und können ein gemeindliches Vorkaufsrecht der Stadt München auslösen. Den Verkauf des Hauses als Ganzes verhindert der Milieuschutz nicht, er beeinflusst aber Käuferkreis und Preis. Der Status sollte vor der Vermarktung geprüft werden.
Fällt beim Verkauf eines geerbten Mehrfamilienhauses Spekulationssteuer an?
Bei vermieteten Objekten gilt die Zehnjahresfrist. Entscheidend ist nicht Ihr Erbdatum, sondern wann der Erblasser die Immobilie angeschafft hat: Die Haltefrist des Erblassers wird auf Sie übertragen. Hat der Erblasser das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf für Sie in der Regel spekulationssteuerfrei. Die konkrete Beurteilung gehört in die Hände eines Steuerberaters.
Was ist mit der Erbschaftsteuer auf das Mehrfamilienhaus?
Das geerbte Mehrfamilienhaus zählt zum steuerpflichtigen Erwerb, bewertet nach dem Bewertungsgesetz. Es gelten die persönlichen Freibeträge je nach Verwandtschaftsgrad. Für vermietete Wohnimmobilien sieht das Gesetz einen Bewertungsabschlag von zehn Prozent vor. Reicht die Liquidität für die Steuer nicht aus, kann ein zügiger Verkauf eine Lösung sein. Auch das gehört mit einem Steuerberater besprochen.
Erster Schritt
Was ist das geerbte Mehrfamilienhaus wert?
Eine neutrale Bewertung über den Ertragswert ist die Grundlage für jede Einigung in der Erbengemeinschaft. Schriftlich, diskret und kostenfrei.