Geerbtes Haus verkaufen: der Weg ohne Streit

Schritt 1: Erbschaft annehmen oder ausschlagen

Nach dem Tod des Erblassers haben Sie sechs Wochen Zeit, die Erbschaft auszuschlagen, wenn Sie sie nicht annehmen wollen. In der Praxis schlägt kaum jemand eine Immobilie aus, es sei denn, das Haus ist mit Schulden belastet, die seinen Wert übersteigen. Im Zweifelsfall: erst Grundbuch und Belastungen prüfen, dann entscheiden.

Schritt 2: Erbschein beantragen

Für den Verkauf einer geerbten Immobilie benötigen Sie in der Regel einen Erbschein. Ausnahme: Das Haus ist bereits im Grundbuch auf die Erben umgeschrieben, oder es liegt ein notarielles Testament vor, das eine Auflassung ermöglicht. Den Erbschein stellt das Nachlassgericht aus, Kosten richten sich nach dem Nachlasswert.

Parallel können Sie eine Grundbuchumschreibung beantragen. Das kostet Gebühren, beschleunigt aber den Verkaufsprozess erheblich.

Schritt 3: Einigung in der Erbengemeinschaft

Wenn mehrere Erben beteiligt sind, müssen alle dem Verkauf zustimmen. Das klingt einfach, ist aber in der Praxis der häufigste Streitpunkt. Miterben können unterschiedliche Vorstellungen über Preis, Zeitpunkt oder Käufer haben.

Bewährt haben sich zwei Ansätze:

• Notarielle Erbauseinandersetzung: Alle Miterben einigen sich vor einem Notar schriftlich. Klar, verbindlich, gerichtsfest.
• Bevollmächtigter Sprecher: Ein Miterbe übernimmt per Vollmacht die Verhandlung mit dem Makler und dem Käufer. Alle anderen unterschreiben am Ende beim Notar.

Wenn keine Einigung möglich ist, bleibt die Teilungsversteigerung, fast immer die schlechteste wirtschaftliche Option für alle Beteiligten.

Schritt 4: Steuerliche Situation klären

Zwei Steuern sind relevant:

• Erbschaftsteuer: Fällt auf den Wert des Nachlasses an, abhängig vom Verwandtschaftsgrad. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 EUR, Ehegatten von 500.000 EUR. Liegt der Wert der Immobilie unter dem Freibetrag, fällt keine Erbschaftsteuer an.
• Spekulationssteuer: Fällt auf den Veräußerungsgewinn an, wenn das Objekt innerhalb von zehn Jahren nach dem ursprünglichen Erwerb durch den Erblasser verkauft wird. Als Erbe treten Sie in die steuerliche Position des Erblassers ein, die Zehnjahresfrist läuft ab dem Kaufdatum des Erblassers.

Ausnahme: Wenn der Erblasser die letzten drei Jahre selbst in der Immobilie gewohnt hat, entfällt die Spekulationssteuer unabhängig von der Haltedauer. Lassen Sie diese Frage von einem Steuerberater klären, ein falscher Ansatz kostet teuer.

Schritt 5: Bewertung und Verkauf

Nach der steuerlichen und erbrechtlichen Klärung folgt die Bewertung. Gerade bei Erbobjekten ist eine realistische Marktbewertung wichtig, nicht zu hoch, weil sich dann der Verkauf in die Länge zieht, und nicht zu niedrig, weil Miterben sonst widersprechen.

Ein lokaler Makler mit Kenntnissen des konkreten Marktes kann hier den Unterschied machen. Ich bewerte Erbobjekte in München und im Umland diskret und auf Basis tatsächlicher Vergleichsdaten.