Wohnung in der WEG verkaufen

Was unterscheidet den Verkauf einer WEG-Wohnung?

Beim Verkauf eines Hauses verkaufen Sie Grund und Gebäude allein. Bei einer Eigentumswohnung verkaufen Sie Sondereigentum (Ihre Wohnung) plus einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Käufer übernehmen damit auch Rechte und Pflichten in der Gemeinschaft. Genau deshalb prüfen sie die WEG-Unterlagen besonders gründlich.

Welche Unterlagen verlangen Käufer und Banken?

Die finanzierende Bank des Käufers verlangt fast immer einen festen Satz an Dokumenten. Stellen Sie diese früh zusammen, am besten schon vor der ersten Besichtigung:

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung
• Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
• aktuelle Hausgeldabrechnung und gültiger Wirtschaftsplan
• Nachweis und Höhe der Instandhaltungsrücklage
• Höhe des monatlichen Hausgelds und Anteil der Rücklagenzuführung
• Beschluss-Sammlung der Gemeinschaft

Warum ist die Teilungserklärung so wichtig?

Die Teilungserklärung definiert, was Ihnen allein gehört und was der Gemeinschaft. Sie regelt Sondernutzungsrechte an Stellplatz, Gartenanteil oder Kellerabteil. Weicht die tatsächliche Nutzung von der Teilungserklärung ab, etwa ein eigenmächtig angebauter Wintergarten, kann das den Verkauf erheblich stören. Klären Sie solche Abweichungen vorher.

Welche Rolle spielt die Instandhaltungsrücklage?

Die Instandhaltungsrücklage ist das gemeinsame Sparbuch der Eigentümer für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Eine gut gefüllte Rücklage ist ein starkes Verkaufsargument. Steht dagegen eine große Sanierung an (Dach, Fassade, Heizung) und ist die Rücklage zu niedrig, droht dem Käufer eine Sonderumlage. Solche absehbaren Kosten müssen Sie offenlegen.

Braucht es eine Verwalterzustimmung?

Manche Teilungserklärungen enthalten eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG. Dann muss der Verwalter dem Verkauf zustimmen. Diese Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden, kostet aber Zeit und eine Gebühr. Prüfen Sie frühzeitig, ob Ihre Gemeinschaft diese Klausel hat, damit der Notartermin nicht verschoben werden muss.

Typische Stolperfallen in München

In München sind viele Eigentumswohnungen Altbauten mit komplexer Historie: nachträglich geteilte Einheiten, ausgebaute Dachgeschosse, Sondernutzungsrechte an Höfen. Dazu kommt in Erhaltungssatzungsgebieten der Milieuschutz, der bei umgewandelten Wohnungen ein Vorkaufsrecht der Stadt auslösen kann. Wer diese Punkte vor dem Marktstart klärt, verkauft ohne böse Überraschungen.