Unterlagen
Grundbuchauszug beim Immobilienverkauf.
Das Grundbuch ist das zentrale Dokument jeder Immobilientransaktion. Käufer prüfen es, Notare brauchen es, Banken verlangen es. Wer seine Immobilie verkauft, sollte wissen, was drin steht, und welche Einträge den Verkauf bremsen oder verteuern können.
5 Min. Lesedauer · Immobilien Roller, Mai 2026
01 · Aufbau
Die drei Abteilungen des Grundbuchs.
Jedes Grundbuchblatt gliedert sich in drei Abteilungen. Hier lesen Sie, was jeweils drin steht und was es für Ihren Verkauf bedeutet.
Abteilung I
Eigentümer
- · Name und Anschrift des Eigentümers
- · Erwerbsgrund (z.B. Kauf, Erbschaft, Schenkung)
- · Erwerbsdatum
Für den Verkauf: Hier steht, wer verkaufen darf. Bei mehreren Eigentümern (z.B. Eheleute, Erbengemeinschaft) müssen alle unterschreiben.
Abteilung II
Belastungen & Beschränkungen
- · Wegerecht, Leitungsrecht
- · Vorkaufsrecht (z.B. der Gemeinde oder eines Mieters)
- · Nießbrauch oder Wohnrecht
- · Erbbaurecht
Für den Verkauf: Diese Einträge können den Kreis der Käufer einschränken oder den Preis beeinflussen. Ein Nießbrauch z.B. bedeutet, dass eine andere Person ein lebenslanges Wohnrecht hat.
Abteilung III
Grundpfandrechte
- · Grundschulden (typisch: Bankfinanzierung)
- · Hypotheken (seltener geworden)
- · Rentenschulden
Für den Verkauf: Bestehende Grundschulden müssen beim Verkauf abgelöst werden. In der Praxis geschieht das aus dem Kaufpreis, der Notar koordiniert die Zahlung direkt an die Bank.
02 · Beschaffung
Grundbuchauszug beantragen, so geht's.
Als Eigentümer können Sie jederzeit einen aktuellen Auszug beantragen. Das geht persönlich, per Post oder in vielen Bundesländern online.
Beim Grundbuchamt (Amtsgericht)
Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. In München ist das das Amtsgericht München. Mit Personalausweis und der Flurstücksnummer (aus dem Kaufvertrag oder dem alten Grundbuchauszug) können Sie dort direkt einen Auszug anfordern.
· Unbeglaubigter Auszug: ca. 10-15 €
· Beglaubigter Auszug: ca. 20-30 €
· Bearbeitungszeit: 1-5 Werktage
Über das Grundbuchportal (digital)
Bayern bietet Eigentümern Zugang zum digitalen Grundbuchabruf über das Bayerische Landesamt für Digitalisierung. Sie können einen aktuellen Auszug online anfordern, schnell, ohne Anfahrt, mit elektronischer Beglaubigung.
· Zugang: Bürgerportal Bayern (BayernID nötig)
· Kosten: vergleichbar mit Amtsgericht
· Bearbeitungszeit: wenige Minuten
03 · Kaufperspektive
Was ein seriöser Käufer im Grundbuch prüft.
Jeder erfahrene Käufer, und dessen Bank, wird vor dem Kauf das Grundbuch prüfen. Stellen Sie sich diese Fragen vorab selbst, um keine Überraschungen zu erleben:
Gibt es ein Vorkaufsrecht?
Vorkaufsrechte (Gemeinde, Mieter, Nachbarn) können den Verkauf an den bevorzugten Käufer verhindern. Klärenassen Sie diesen Punkt früh.
Gibt es ein Wohn- oder Nießbrauchrecht?
Ein lebenslanges Wohnrecht schränkt die Nutzung ein, und damit die Finanzierbarkeit für Käufer. Der Marktwert sinkt erheblich. Klären Sie, ob das Recht abgelöst werden kann.
Wie hoch ist die Grundschuld?
Eine hohe Grundschuld muss beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst werden. Prüfen Sie auch, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
Gibt es ein Erbbaurecht?
Beim Erbbaurecht gehört das Grundstück nicht dem Eigentümer des Gebäudes. Das schränkt Käufer und deren Banken erheblich ein. Seltener Fall, aber wichtig zu wissen.
04 · Notartermin
Grundbuch und Notartermin, der Ablauf.
-
I
Aktuellen Auszug vorlegen
Der Notar bestellt in der Regel selbst einen aktuellen Auszug. Eigentümer sollten vorab einen Blick hineinwerfen, um Überraschungen zu vermeiden.
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II
Belastungen klären
Alle Einträge in Abteilung II und III werden im Kaufvertrag adressiert. Löschungsbewilligungen für Grundschulden werden vom Notar eingeholt.
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III
Auflassungsvormerkung
Nach Beurkundung wird die Auflassungsvormerkung eingetragen. Sie schützt den Käufer, ab jetzt kann nichts mehr verändert werden.
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IV
Kaufpreis fließt
Nach Eintragung der Vormerkung und Vorliegen aller Lastenfreiheitsbestätigungen zahlt der Käufer, direkt an Sie und an die abzulösenden Banken.
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V
Eigentumsumschreibung
Der Notar veranlasst die Umschreibung in Abteilung I. Sie sind nicht mehr Eigentümer, die Transaktion ist abgeschlossen.
07 · FAQ
Häufige Fragen.
Was steht im Grundbuch?
Das Grundbuch besteht aus drei Abteilungen. Abteilung I: Eigentümer und Erwerbsgrund. Abteilung II: Belastungen und Beschränkungen (z.B. Wegerecht, Vorkaufsrecht, Nießbrauch). Abteilung III: Grundpfandrechte (Grundschulden, Hypotheken). Für Käufer ist vor allem Abteilung II und III relevant, hier stecken mögliche Überraschungen.
Wer kann einen Grundbuchauszug beantragen?
Jeder, der ein berechtigtes Interesse nachweist, also der Eigentümer, Notar, Makler mit Vollmacht und potenzielle Käufer in fortgeschrittener Verhandlungsphase. Als Eigentümer können Sie jederzeit einen aktuellen Auszug beim zuständigen Amtsgericht (Grundbuchamt) anfordern.
Was kostet ein Grundbuchauszug?
Ein einfacher unbeglaubigter Auszug kostet 10 bis 20 Euro. Ein beglaubigter Auszug, der z.B. für den Notar benötigt wird, kostet 20 bis 30 Euro. Für den Verkaufsprozess reicht zunächst ein unbeglaubigter Auszug zur Prüfung. Der Notar fordert den offiziellen Auszug im Rahmen der Kaufvertragsvorbereitung an.
Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag in Abteilung II, der nach Beurkundung des Kaufvertrags ins Grundbuch eingetragen wird. Sie schützt den Käufer: Solange die Vormerkung eingetragen ist, kann der Verkäufer die Immobilie nicht mehr an jemand anderen übertragen oder belasten. Erst nach Eingang des Kaufpreises wird die endgültige Eigentumsumschreibung (Auflassung) vorgenommen.
Muss eine Grundschuld vor dem Verkauf gelöscht werden?
Nicht zwingend vor dem Verkauf, aber vor oder bei der Übergabe. In der Praxis löst der Käufer oft bestehende Grundschulden aus dem Kaufpreis ab, das Geld geht direkt an die Bank des Verkäufers. Der Notar koordiniert diesen Ablauf. Wichtig: Lassen Sie vorab klären, ob Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen.
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Unsicher, was in Ihrem Grundbuch steht?
Ich schaue es mir gemeinsam mit Ihnen an und erkläre Ihnen, was relevant ist, kostenfrei und ohne Verpflichtung.