Immobilie mit Wohnrecht oder Nießbrauch verkaufen

Wohnrecht oder Nießbrauch, was ist eingetragen?

Beide Rechte stehen in Abteilung II des Grundbuchs. Das Wohnrecht erlaubt der berechtigten Person das Bewohnen der Immobilie. Der Nießbrauch ist weiter gefasst: Er umfasst auch das Recht, die Immobilie zu vermieten und die Erträge zu behalten. Welches Recht eingetragen ist, entscheidet maßgeblich über den Abschlag beim Verkauf.

Wie stark mindert das Recht den Preis?

Je umfassender das Recht und je jünger die berechtigte Person, desto größer der Abschlag. Ein Nießbrauch zugunsten einer jüngeren Person kann den Wert erheblich drücken, ein Wohnrecht für eine hochbetagte Person weniger stark. Der Käufer kalkuliert mit, wie lange er die Immobilie voraussichtlich nicht frei nutzen kann.

Wie wird der Wert des Rechts berechnet?

Grundlage ist der Jahreswert des Rechts, also die ersparte oder entgangene Miete, multipliziert mit einem Kapitalisierungsfaktor aus der statistischen Lebenserwartung der berechtigten Person. Diese Berechnung nach Bewertungsgesetz liefert den Kapitalwert, der vom unbelasteten Verkehrswert abgezogen wird. So entsteht der realistische Verkaufspreis im belasteten Zustand.

Wer kauft Immobilien mit Wohnrecht?

Die Zielgruppe ist speziell: Kapitalanleger mit langem Atem, die auf die spätere freie Nutzung spekulieren, und Käufer aus dem familiären oder nachbarschaftlichen Umfeld. Diese Käufer akzeptieren das Recht, erwarten dafür aber einen klaren Preisnachlass. Die Vermarktung muss diesen Kreis gezielt ansprechen.

Lohnt sich die Ablösung vor dem Verkauf?

Ist die berechtigte Person einverstanden, kann das Recht gegen eine Abfindung gelöscht werden. Die dann lastenfreie Immobilie erreicht den vollen Markt und einen deutlich höheren Preis. Ob die Preissteigerung die Abfindung übersteigt, lässt sich vorab durchrechnen, häufig ist die Ablösung der wirtschaftlich klügere Weg.