Maklerprovision in Bayern 2026: Höhe, Bestellerprinzip, Fälligkeit

Die kurze Antwort: 7,14 Prozent, geteilt

In Bayern beträgt die marktübliche Maklerprovision beim Verkauf von Wohnimmobilien 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Seit dem Bestellerprinzip wird diese Provision typischerweise zwischen Verkäufer und Käufer geteilt, also jeweils 3,57 Prozent inkl. MwSt.

Beispielkalkulation: Bei einem Kaufpreis von 1.200.000 EUR ergeben sich 85.680 EUR Gesamtprovision. Verkäufer und Käufer zahlen je 42.840 EUR. Konkrete Konditionen werden vor jedem Mandat individuell vereinbart.

Was hat sich seit dem Bestellerprinzip geändert?

Mit dem Inkrafttreten des Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten (§§ 656a-656d BGB) am 23. Dezember 2020 hat sich die Lage für Verkäufer wesentlich geändert. Vor dem Bestellerprinzip war es in Bayern üblich, die volle Provision dem Käufer aufzuerlegen. Das ist heute nicht mehr zulässig.

Die Kernregelung: Wer den Makler beauftragt, muss mindestens die Hälfte der Provision zahlen. Eine vollständige Abwälzung auf den anderen Vertragspartner ist gesetzlich ausgeschlossen. Vereinbarungen, die diese Regel umgehen, sind unwirksam.

Wer beauftragt, wer zahlt?

In der Praxis sind drei Konstellationen üblich:

• Verkäufer beauftragt den Makler: Verkäufer und Käufer teilen sich die Provision typischerweise hälftig, je 3,57 Prozent inkl. MwSt.
• Käufer beauftragt den Makler (Suchauftrag): Käufer zahlt mindestens die Hälfte, die andere Hälfte wird mit dem Verkäufer ausverhandelt.
• Doppeltätigkeit: Der Makler ist sowohl für Verkäufer als auch Käufer tätig. Das ist zulässig und in Bayern gängig, die Provision wird vertraglich aufgeteilt.

Wichtig: Die Vereinbarungen müssen schriftlich erfolgen. Mündliche Provisionsvereinbarungen sind seit dem Bestellerprinzip nicht mehr ausreichend.

Wann wird die Provision fällig?

Die Provision wird mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags fällig, also mit der Beurkundung beim Notar. Erst dann ist der Erfolg eingetreten, der die Provisionspflicht auslöst. Vorher entstehen keine Zahlungsansprüche.

Eine Ausnahme: Wenn ein Käufer nach erfolgreicher Vermittlung den Vertrag grundlos abbricht und der Verkäufer dadurch einen ähnlichen Preis bei einem anderen Käufer nicht mehr erzielt, kann unter engen Voraussetzungen ein Schadensersatz fällig werden. Diese Konstellation ist in der Praxis selten.

Verhandelbar oder fix?

Die Provisionshöhe ist gesetzlich nicht festgelegt. 7,14 Prozent ist marktüblich, aber nicht zwingend. In bestimmten Konstellationen sind individuelle Vereinbarungen sinnvoll und üblich:

• Großvolumige Objekte ab 2 Mio. EUR: Hier kann eine reduzierte Prozentsatzregelung wirtschaftlich sein.
• Off-Market-Verkäufe mit hoher Verkaufschance: Aufwand und Risiko sind kalkulierbarer, was Spielraum schafft.
• Mehrfachmandate: Wer mehrere Objekte gleichzeitig verkauft, kann oft günstigere Konditionen aushandeln.
• Erbobjekte und Pflichtverkäufe: Bei klar definierter Käufergruppe kann die Provision angepasst werden.

Was nicht verhandelbar ist: Die Mindesthälfte beim Bestellerprinzip. Wer den Makler beauftragt, zahlt zwingend mindestens 50 Prozent.

Was bekommen Sie für die Provision?

Die Provision deckt einen vollständigen Verkaufsprozess ab. Bei Immobilien Roller umfasst das:

• Bewertung auf Basis lokaler Vergleichsdaten und persönlicher Vor-Ort-Begehung
• Beschaffung der Unterlagen, Grundbuchauszug, Bedarfsausweis, Wohnflächenberechnung, Teilungserklärung
• Professionelle Fotografie und Exposé-Erstellung
• Vermarktung auf passenden Plattformen oder im Off-Market-Kanal
• Käufervorqualifizierung inkl. Bonitätsprüfung
• Besichtigungen und Verhandlungsführung
• Notarvorbereitung, Beurkundung, Schlüsselübergabe

Bewertung und Erstgespräch sind kostenfrei und unverbindlich. Provision fällt erst mit erfolgreichem Verkauf an.

Maklerprovision steuerlich absetzbar?

Bei reinen Privatverkäufen ist die Provision nicht als Werbungskosten absetzbar. In folgenden Sonderfällen sieht es anders aus:

• Vermietete Immobilie: Provision kann als Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung berücksichtigt werden.
• Spekulationsgewinn-Steuerung: Provision mindert den Veräußerungsgewinn und damit die Spekulationssteuer (siehe Spekulationssteuer).
• Geschäftliche Veräußerung: Provision ist Betriebsausgabe.

Eine konkrete Beurteilung übernimmt Ihr Steuerberater, ich kann auf Wunsch Belege strukturiert für die Steuererklärung aufbereiten.

Provision sparen, geht das?

Die häufigste Frage. Die ehrliche Antwort: Provision lässt sich technisch sparen, indem Sie ohne Makler verkaufen. Wirtschaftlich rechnet sich das selten, die fünf häufigsten Gründe:

• Falscher Marktstart-Preis kostet typisch 5 bis 15 Prozent vom Kaufpreis. Bei einem Münchner Haus für 1,2 Mio. EUR sind das 60.000 bis 180.000 EUR.
• Unvollständige Unterlagen verzögern Verhandlungen und schwächen die Verhandlungsposition.
• Falsche Käuferansprache führt zu vielen Anfragen, aber wenig qualifizierten Käufern.
• Verhandlungsroutine fehlt, Käufer mit Routine drücken den Preis um 2 bis 8 Prozent.
• Notar- und Vertragsfallen führen zu Streit nach dem Verkauf, der Kosten und Nerven kostet.

Wer Erfahrung hat, klare Käuferansprache versteht und die Unterlagen souverän aufbereitet, kann ohne Makler verkaufen. Für die meisten Privatverkäufer rechnet sich der Makler, vor allem in einem hochpreisigen Markt wie München.