Immobilie ohne Makler verkaufen: was wirklich dahintersteckt

Was den Privatverkauf attraktiv macht

Der offensichtliche Vorteil: keine Maklerprovision. In Bayern teilen sich Verkäufer und Käufer die Provision nach dem Bestellerprinzip. Bei einem Einfamilienhaus in München für 900.000 EUR bewegt sich der Verkäufer-Anteil schnell im hohen fünfstelligen Bereich. Das klingt nach einem lohnenden Sparbetrag.

Außerdem: Sie haben die volle Kontrolle. Kein Dritter entscheidet, wann Besichtigungen stattfinden, welche Fotos verwendet werden oder wie das Exposé formuliert ist.

Was den Privatverkauf schwierig macht

Der größte Fehler passiert ganz am Anfang: die Preisfindung. Online-Bewertungsrechner und Nachbarschaftsvergleiche liefern keine verlässlichen Marktwerte. Sie zeigen, was andere verlangen, nicht, was Käufer tatsächlich zahlen. Die Differenz zwischen Angebotspreis und Transaktionspreis kann in München erheblich sein.

Wer zu hoch startet, erlebt die typische Spirale: wenige Anfragen, kaum Besichtigungen, dann Preissenkung. Spätestens nach der ersten Reduktion gilt das Objekt als schwer verkäuflich. Käufer fragen sich, was nicht stimmt. Die Verhandlungsposition des Eigentümers verschlechtert sich deutlich.

Ein weiteres Problem: Käufer auf dem freien Markt sind keine homogene Gruppe. Unter seriösen Interessenten mischen sich Spekulanten, Besichtigungstouristen und Kreditungeeignete. Ohne strukturierte Vorqualifizierung investieren Sie Zeit in Besichtigungen, die zu nichts führen.

Die Unterlagen: mehr als die meisten ahnen

Ein Privatverkauf erfordert dieselben Unterlagen wie ein Maklerverkauf. Eigentümer unterschätzen häufig den Aufwand:

• Grundbuchauszug, aktuell (nicht älter als 3 Monate), beim Grundbuchamt
• Energieausweis, Pflichtangabe in der Anzeige, Bußgeld bei Fehlen bis zu 10.000 EUR
• Grundriss und Wohnflächenberechnung, nach Wohnflächenverordnung, nicht nach Schätzung
• Baupläne und Baugenehmigung, beim Baurechtsamt oder Stadtarchiv
• Bei Wohnungen zusätzlich: Teilungserklärung, Verwaltervertrag, die letzten drei Eigentümerversammlungsprotokolle, aktuelle Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan, Rücklagenaufstellung

Das Zusammenstellen dieser Unterlagen dauert in der Praxis vier bis acht Wochen. Notare verlangen vollständige Unterlagen vor der Beurkundung, fehlende Dokumente verzögern den Abschluss. Eine vollständige interaktive Checkliste je Verkaufsszenario gibt es unter Unterlagen-Checkliste.

Das Exposé: mehr als ein paar Fotos

Ein gutes Immobilienexposé ist kein Formular, das man in einer Stunde ausfüllt. Es enthält eine ehrliche Lage- und Objektbeschreibung, professionelle Fotos (kein Handy), einen Grundriss in ansprechender Darstellung, alle Pflichtangaben nach Energieausweis-Verordnung und ein konsistentes Bild der Immobilie, das die richtige Käufergruppe anspricht.

Professionelle Immobilienfotografie kostet zwischen 300 und 800 EUR. Exposés, die mit Handyfotos in schlechtem Licht arbeiten, erhalten in der Praxis deutlich weniger Anfragen.

Die Verhandlung: wo es teuer wird

Selbst wenn Sie einen Interessenten gefunden haben: Die Preisverhandlung ist der kritischste Moment. Käufer verhandeln täglich, viele sind gut vorbereitet, kennen die Vergleichspreise und wissen, wie sie Schwächen eines Objekts als Argument nutzen. Eigentümer verhandeln einmal im Leben.

Die Differenz zwischen einer guten und einer schlechten Verhandlung kann bei einem Münchner Objekt leicht im fünfstelligen Bereich liegen. Diese Summe übersteigt häufig die gesparte Provision.

Die ehrliche Rechnung

Nehmen wir ein Einfamilienhaus in Aubing, Marktwert 850.000 EUR. Selbst ohne Makler bleiben die folgenden Posten:

• Professionelle Fotografie: ca. 500 EUR
• Grundbuchauszüge, Behördengebühren: ca. 200 EUR
• Inserate auf ImmoScout24 (Privatanbieter): ca. 200-500 EUR monatlich
• Zeitaufwand: realistisch 60-120 Stunden über drei bis sechs Monate
• Preisrisiko durch Überbewertung: in der Praxis schnell mehrere Prozent, bei einem Münchner Objekt also ein hoher fünfstelliger Betrag

Das Preisrisiko allein kann die gesparte Provision mehrfach übersteigen. Wer realistisch kalkuliert, stellt fest: der Privatverkauf ist kein Schnäppchen, er ist eine Wette auf das eigene Verhandlungsgeschick und Marktverständnis.

Wann ein Privatverkauf trotzdem sinnvoll ist

Es gibt Situationen, in denen ein Privatverkauf vernünftig ist:

• Verkauf an Bekannte, Nachbarn oder Familienangehörige mit bekanntem Preisniveau
• Eigentümer mit eigenem Immobilien- oder Verhandlungshintergrund
• Klare Marktsituation, einfaches Standardobjekt, volles Unterlagenmaterial bereits vorhanden

In all diesen Fällen rate ich trotzdem: Lassen Sie eine professionelle Wertindikation erstellen, bevor Sie den Preis festlegen. Kostenfrei, unverbindlich, und häufig der wertvolle Korrekturfaktor.

Was ich empfehle

Wenn Sie ernsthaft überlegen, selbst zu verkaufen: Holen Sie sich zunächst eine fundierte Wertindikation. Das kostet nichts und gibt Ihnen eine verlässliche Preisgrundlage, egal ob Sie dann allein oder mit Unterstützung verkaufen.

Wenn Sie merken, dass der Aufwand größer ist als erwartet, stehe ich für ein unverbindliches Gespräch zur Verfügung. Ohne Druck, ohne Versprechen, nur mit einer ehrlichen Einschätzung Ihres Objekts.