Makler oder Privatverkauf? Der ehrliche Vergleich.

Die Grundfrage: Was kostet wirklich mehr?

Die meisten Eigentümer stellen die Frage falsch. Sie rechnen: "Provision gespart = Geld gewonnen." Die richtige Rechnung lautet: "Nettoerlös mit Makler vs. Nettoerlös ohne Makler."

In einem liquiden Markt wie München kann ein erfahrener Makler durch bessere Preispositionierung und Bieterwettbewerb mehr herausholen als seine eigene Provision kostet. Das gilt nicht immer, aber häufiger als gedacht.

Entscheidend sind vier Faktoren: Marktkenntnisse, Zeit, Verhandlungserfahrung und Risikotoleranz.

Was beim Privatverkauf tatsächlich auf Sie zukommt

Wer selbst verkauft, übernimmt alles, was ein Makler macht. Das klingt abstrakt, hier ist es konkret:

1. Wertermittlung

Sie müssen den richtigen Marktstart-Preis finden. Zu hoch: Der Verkauf zieht sich, das Inserat "verbrennt" nach acht bis zehn Wochen. Zu niedrig: Sie verschenken Geld. In München können Fehlbewertungen von 10 bis 20 Prozent bei Premium-Mikrolagen 80.000 bis 150.000 EUR Unterschied bedeuten.

Online-Schätztools (ImmobilienScout, Sprengnetter) liefern Indikationen mit erheblicher Streuung, besonders in Mikrolagen. Sie sind keine fundierte Bewertung.

2. Unterlagen zusammenstellen

Energieausweis, Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung, bei ETW Teilungserklärung, Eigentümerprotokolle, Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan. Fehlende Unterlagen blockieren Finanzierungszusagen von Käufer-Banken, und damit den Abschluss.

3. Exposé und Fotos

Professionelle Fotos kosten 200 bis 500 EUR. Ein überzeugendes Exposé braucht redaktionellen Text, der die Mikrolage und die Qualitäten des Objekts herausarbeitet, nicht nur technische Daten. Schlechte Fotos halbieren die Anfragezahl.

4. Inseratsverwaltung und Anfragen

Ein gut positioniertes Objekt generiert in München 30 bis 100 Anfragen in den ersten zwei Wochen. Davon sind erfahrungsgemäß 80 Prozent nicht qualifiziert, keine Finanzierung, nicht-ernsthafter Kauf, Wettbewerbs-Recherche. Jede Anfrage filtern und beantworten kostet Zeit. Erheblich.

5. Besichtigungen

Planung, Durchführung, Nachbereitung. Pro Besichtigung zwei bis drei Stunden. Ein Privatverkauf in München erzeugt typisch zehn bis dreißig Besichtigungen, bis ein ernsthafter Käufer gefunden ist. Dazu: Sie verhandeln in Ihrem Wohnzimmer, emotional belastet und ohne Verhandlungspolster.

6. Preisverhandlung

Das ist die gefährlichste Phase für Privatverkäufer. Käufer in München sind verhandlungserfahren. Sie kennen Ihren Wert, und sie testen aus, wie viel Spielraum Sie haben. Professionelle Verhandlungsführung kostet Routine, die man nicht in einem Ratgeber lernt.

7. Kaufvertrag und Notar

Den Vertrag erstellt der Notar, aber Sie müssen die Modalitäten verhandeln: Übergabedatum, mitverkauftes Inventar, Gewährleistungsausschlüsse, Zahlungsziel. Fehler hier sind kostspielig und kaum rückgängig zu machen.

Was ein Makler kostet, und was er abdeckt

In Bayern teilen Verkäufer und Käufer die Provision je zur Hälfte. Üblich sind 3,57 % inkl. MwSt. pro Seite, also 7,14 % gesamt. Bei einem Verkaufspreis von 600.000 EUR zahlt der Verkäufer rund 21.420 EUR.

Dafür entfallen für Sie:

• Fundierte Bewertung auf Basis tatsächlicher Vergleichsverkäufe
• Unterlagen-Beschaffung und -Prüfung
• Professionelles Exposé und Fotografie
• Inseratsverwaltung und Anfragen-Filterung
• Besichtigungsplanung und -durchführung
• Käufer-Qualifizierung (Bonität, Finanzierungsrahmen)
• Preisverhandlung und Kaufvertragsvorbereitung
• Notartermin-Koordination und Übergabe

Das Argument der "verbrannten" Immobilie

Viele Privatverkäufer denken: "Ich probiere es erstmal selbst, wenn es nicht klappt, hole ich mir einen Makler." Das ist riskanter als es klingt.

Eine Immobilie, die wochen- oder monatelang auf ImmoScout inseriert war, hat Käufer-seitig bereits eine Geschichte. Potenzielle Käufer fragen sich: Warum ist das noch nicht weg? Was stimmt nicht? Das Inserat verliert nach acht Wochen erheblich an Zugkraft.

Wenn Sie dann mit einem Makler neu starten, starten Sie mit einem Markt-Vorurteil, und müssen das zunächst überwinden.

Wann funktioniert ein Privatverkauf?

Es gibt Situationen, in denen ein Privatverkauf sinnvoll ist:

• Sie verkaufen an eine Person aus Ihrem persönlichen Umfeld (Familie, Freunde, Nachbarn), der Käufer ist bereits bekannt.
• Die Immobilie ist unkompliziert (Standardwohnung, klare Unterlagen, keine Spezial-Situation).
• Sie haben Zeit, Verhandlungserfahrung und Nerven für den Prozess.
• Sie haben Zugang zu einer verlässlichen Werteinschätzung (z. B. über ein Gutachten).

In allen anderen Fällen, vor allem in einem Markt wie München mit komplexen Mikrolagen und sehr erfahrenen Käufern, ist das Fehlerrisiko erheblich.

Die ehrliche Empfehlung

Wir sind Makler, und trotzdem sagen wir: Ein Makler ist nicht für jeden Verkauf die richtige Antwort. Wenn Sie einen Käufer aus dem Umfeld haben, eine einfache Standardwohnung zu verkaufen, und Zeit sowie Risikobereitschaft mitbringen, kann ein Privatverkauf funktionieren.

In den meisten Fällen, besonders bei hochpreisigen Objekten, komplexen Situationen oder wenig eigener Marktkenntnis, ist das Risiko eines schlechten Ergebnisses zu groß. Die Provision zahlen Sie einmal. Eine schlechte Verhandlung oder ein falscher Marktstart-Preis kostet Sie ein Vielfaches davon.