Ratgeber · Finanzierung
Immobilie mit laufendem Kredit verkaufen
Die wenigsten Immobilien sind beim Verkauf voll abbezahlt. Ein laufender Kredit ist kein Hindernis, der Ablauf ist eingespielt und läuft sauber über den Notar.
Lesedauer: ca. 8 Minuten
Wie verkauft man eine Immobilie mit laufendem Kredit?
Ein laufender Kredit ist kein Hindernis. Aus dem Verkaufserlös wird zuerst die Restschuld abgelöst, der Rest gehört Ihnen. Der Notar holt die Löschungsbewilligung der Bank ein und wickelt Zahlung gegen Grundschuld-Löschung ab. Bei vorzeitiger Ablösung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen, nach zehn Jahren entfällt sie.
Quelle: § 490 BGB (Vorfälligkeit), Grundbuchordnung
Restschuld und Grundschuld verstehen
Zwei Dinge sind zu trennen: die Restschuld, also der noch offene Darlehensbetrag, und die Grundschuld, die als Sicherheit der Bank im Grundbuch eingetragen ist. Beim Verkauf wird die Restschuld aus dem Erlös getilgt, und die Grundschuld wird gelöscht oder vom Käufer übernommen. Fordern Sie früh eine aktuelle Restschuldbescheinigung Ihrer Bank an.
Der Ablauf über den Notar
Der Notar koordiniert die Ablösung: Er holt die Löschungsbewilligung Ihrer Bank ein, die diese Zug um Zug gegen Zahlung der Restschuld erteilt. Aus dem Kaufpreis fließt der für die Ablösung nötige Teil direkt an die Bank, der Überschuss an Sie. So ist sichergestellt, dass die Immobilie lastenfrei auf den Käufer übergeht.
Vorfälligkeitsentschädigung: wann sie anfällt
Bei einem Darlehen mit fester Zinsbindung darf die Bank für die vorzeitige Ablösung einen Ausgleich verlangen. Die Höhe hängt von Restschuld, Restlaufzeit und der Differenz zum aktuellen Zinsniveau ab. Wichtig: Nach mehr als zehn Jahren seit Vollauszahlung haben Sie ein Sonderkündigungsrecht mit sechsmonatiger Frist, dann entfällt die Entschädigung. Unser Vorfälligkeits-Rechner liefert eine erste Indikation.
Wenn der Erlös die Restschuld nicht deckt
Bei sehr hoher Restschuld kann der Verkaufserlös darunter liegen. Diese Unterdeckung müssen Sie ausgleichen, aus Eigenmitteln oder über eine Vereinbarung mit der Bank. Eine ehrliche Bewertung im Vorfeld zeigt frühzeitig, ob der erwartete Erlös ausreicht. So vermeiden Sie böse Überraschungen und können den Verkauf realistisch planen.
Kredit mitnehmen statt ablösen
Wenn Sie zeitnah eine neue Immobilie kaufen, bieten manche Banken einen Pfandtausch an: Der Kredit wird auf das neue Objekt übertragen, statt ihn abzulösen. Das kann die Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden. Ob das möglich ist, hängt von Ihrer Bank und dem zeitlichen Ablauf ab. Sprechen Sie früh mit Ihrem Kreditinstitut, bevor Sie den Verkauf einleiten.
Hinweis · Keine Rechtsberatung
Dieser Beitrag ist eine allgemeine Orientierungshilfe und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Rechtslage und Rechtsprechung können sich ändern. Für Ihre konkrete Situation wenden Sie sich an einen Fachanwalt.
07 · FAQ
Häufige Fragen zum Verkauf mit laufendem Kredit
Kann ich eine Immobilie mit laufendem Kredit verkaufen?
Ja, das ist der Normalfall und unkompliziert. Die meisten verkauften Immobilien sind noch nicht vollständig abbezahlt. Aus dem Verkaufserlös wird zuerst die Restschuld bei der Bank abgelöst, der verbleibende Betrag steht Ihnen zu. Der Notar wickelt das so ab, dass die Bank ihr Geld erhält und im Gegenzug die Grundschuld zur Löschung freigibt.
Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Lösen Sie einen Kredit mit fester Zinsbindung vorzeitig ab, darf die Bank einen Ausgleich für die entgangenen Zinsen verlangen, die Vorfälligkeitsentschädigung. Ihre Höhe hängt von Restschuld, Restlaufzeit und Zinsdifferenz ab. Nach mehr als zehn Jahren seit Vollauszahlung besteht ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht, dann entfällt sie. Auch Berechnungsfehler der Bank lassen sich prüfen.
Muss die Grundschuld vor dem Verkauf gelöscht werden?
Nein, das geschieht im Zuge des Verkaufs. Der Notar holt von Ihrer Bank eine Löschungsbewilligung ein, die meist Zug um Zug gegen Zahlung der Restschuld erteilt wird. Manche Käufer übernehmen eine bestehende Grundschuld auch, um Notarkosten zu sparen. In der Regel wird sie aber gelöscht und für den Käufer eine neue eingetragen.
Was passiert, wenn der Verkaufserlös die Restschuld nicht deckt?
Dann liegt eine Unterdeckung vor, die Sie ausgleichen müssen, etwa aus Eigenmitteln oder über eine Anschlussvereinbarung mit der Bank. Das kommt vor allem bei sehr hohen Restschulden und gefallenen Preisen vor. Eine realistische Bewertung im Vorfeld zeigt früh, ob der erwartete Erlös die Restschuld deckt, und schafft Planungssicherheit.
Kann ich den Kredit auf eine neue Immobilie übertragen?
Bei einigen Banken ist eine sogenannte Pfandtausch- oder Umschuldungslösung möglich: Der laufende Kredit wird auf eine neue Immobilie übertragen, statt ihn abzulösen. Das kann die Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden. Ob das geht, hängt von Ihrer Bank und dem Timing zwischen Verkauf und Neukauf ab, fragen Sie frühzeitig nach.
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Ich stimme den Ablauf mit Ihrer Bank und dem Notar ab, damit Restschuld und Grundschuld sauber abgewickelt werden und Ihr Überschuss zügig bei Ihnen ankommt.