Grundstück verkaufen in München: Bewertung, Käufer, Steuern

Warum Grundstücksverkauf besondere Sorgfalt braucht

Beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung sind die Parameter überschaubar: Wohnfläche, Baujahr, Energieausweis. Beim Grundstück ist das anders. Entscheidend sind Bebaubarkeit, Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ), Erschließungszustand und die genaue Lage im Bebauungsplan, oder der Nachweis der Bebaubarkeit nach § 34 BauGB, wenn kein B-Plan besteht.

Wer diese Parameter nicht kennt oder falsch kommuniziert, verliert entweder bares Geld (zu niedrig verkauft) oder Zeit (falsche Käufer, die nach Prüfung abspringen).

Bodenrichtwerte in München 2026

Die amtlichen Bodenrichtwerte geben Orientierung, sind aber keine Verkaufspreise. Entscheidend ist der spezifische Grundstückswert, das heißt: Bodenrichtwert angepasst um Lage, Zuschnitt, Erschließung und Bebauungspotenzial.

Richtwerte. Abweichungen je nach konkretem Grundstück erheblich möglich. Quelle: lokale Verkaufsdaten und Gutachterausschuss München, Stand Q2 2026.

Wer kauft Grundstücke in München?

Die Käufergruppe hängt stark von Größe und Bebaubarkeit ab:

• Familien mit Bauwillen (400 - 700 qm): Suchen Grundstücke für ein Einfamilienhaus oder Doppelhaus. Wichtig: vollständige Erschließung, klarer Bebauungsplan, kein Altlastverdacht.
• Bauträger und Projektentwickler (ab 800 qm): Interessiert an Grundstücken mit Verdichtungspotenzial. Kaufen oft auch sanierungsbedürftige Bestandsgebäude, die abgerissen werden. Zahlen nach GFZ: je mehr Geschossflächenzahl, desto höher der Preis.
• Investoren (Bauerwartungsland): Kaufen spekulativ, kalkulieren das Risiko der Baurechtserlangung ein. Zahlen entsprechend Abschlag auf vollständiges Bauland.
• Nachbarn und Anliegerkäufer: Oft am schnellsten und einfachsten, keine öffentliche Vermarktung, kein Aufwand. Nachteil: keine Preisermittlung durch Marktwettbewerb.

Bebaubarkeit prüfen, so geht es

Vor jeder Bewertung und Vermarktung muss die Bebaubarkeit geklärt sein:

1. Bebauungsplan einsehen: Beim Stadtplanungsamt München oder der zuständigen Gemeinde. Dort stehen GRZ, GFZ, Bauweise (offen, geschlossen), maximale Gebäudehöhe.
2. § 34 BauGB: Wenn kein B-Plan besteht, beurteilt sich die Bebaubarkeit nach dem Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung. Das bietet Spielraum, schafft aber auch Unsicherheit.
3. Bauvoranfrage: Vor dem Verkauf kann eine Bauvoranfrage beim Baureferat gestellt werden, um Bebaubarkeit verbindlich zu klären. Das kostet Zeit und Geld, steigert aber die Vermarktbarkeit erheblich.
4. Altlastverdacht: Frühere Nutzung des Grundstücks prüfen, Tankstellen, Reinigungen, Industriebetriebe hinterlassen Spuren. Das Altlastenkataster der Gemeinde gibt erste Hinweise.

Erschließung, den Zustand kennen und kommunizieren

Voll erschlossene Grundstücke in München sind rar und erzielen entsprechende Preise. Die Erschließung umfasst:

• Straßenanbindung (öffentlich oder privat)
• Wasserversorgung
• Abwasserentsorgung (Kanal)
• Stromversorgung
• Gasanschluss (falls vorhanden und relevant)

Unerschlossene Grundstücke können zu erheblichen Abschlägen führen. Gleichzeitig lassen sich Erschließungskosten, die der Käufer übernehmen muss, im Preis transparent einpreisen, ein unerschlossenes Grundstück mit klarer Kostenkalkulation ist für versierte Käufer kein Hindernis.

Steuern beim Grundstücksverkauf

Grundstücksverkäufe haben steuerliche Besonderheiten, die Eigentümer kennen sollten:

• Spekulationssteuer: Wenn das Grundstück weniger als 10 Jahre im Besitz war und nicht mit einem selbstgenutzten Eigenheim bebaut ist, fällt auf den Veräußerungsgewinn Spekulationssteuer (Einkommensteuer) an. Mehr dazu im Ratgeber Spekulationssteuer.
• Gewerblicher Grundstückshandel: Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte (Grundstücke, Häuser, Wohnungen) verkauft, gilt steuerlich als gewerblicher Grundstückshändler. Dann entfällt die 10-Jahres-Spekulationsfreiheit, Gewinne sind vollständig steuerpflichtig.
• Grunderwerbsteuer: Zahlt der Käufer, in Bayern 3,5 Prozent. Als Verkäufer nicht relevant, aber eine wichtige Information für Käufer bei der Kalkulationsunterstützung.
• Maklerprovision als Steuerminderer: Wenn Spekulationssteuer anfällt, mindert die Maklerprovision als Veräußerungskosten den steuerpflichtigen Gewinn.

Wann lohnt es sich, ein Haus abzureißen statt das Grundstück zu verkaufen?

Eine häufige Frage bei älteren Bestandsobjekten auf großem Grundstück: Abreißen und als Rohbauland verkaufen, oder Bestand mit verkaufen?

Die Antwort hängt ab von:

• Zustand und Restwert des Gebäudes
• Abbruchkosten (typisch 30.000 bis 100.000 EUR für ein Einfamilienhaus)
• Bebauungspotenzial des Grundstücks (GFZ), je höher, desto attraktiver für Bauträger
• Käufergruppe: Familien kaufen gern Bestand + Sanierung, Bauträger kaufen bevorzugt abgeräumte Grundstücke

Ich berechne beide Szenarien durch und empfehle, was wirtschaftlich sinnvoller ist, Fall für Fall, nicht nach Schema.

Checkliste: Unterlagen für den Grundstücksverkauf

• Grundbuchauszug (aktuell, nicht älter als 3 Monate)
• Flurkarte / amtlicher Lageplan
• Bebauungsplan oder § 34 BauGB-Nachweis
• Erschließungsnachweis (Strom, Wasser, Abwasser)
• Bodengutachten (sofern vorhanden)
• Altlastenauskunft
• Baulastenverzeichnis
• Nachweise über laufende Erschließungsbeiträge oder Anliegerbeiträge
• Bauvoranfrage-Ergebnis (empfohlen bei unsicherer Bebaubarkeit)