Musterexposé · Stadtvilla
So präsentieren wir Ihr Stadtvilla.
Ein Beispiel an einem fiktiven Münchner Objekt: Aufbau, Sprache und Datenqualität, mit der wir Ihr Stadtvilla für geprüfte Käufer aufbereiten. Blättern Sie durch das Dokument oder laden Sie es als PDF.
Hinweis: Dies ist ein Musterexposé. Objekt, Adresse, Werte und Bilder sind beispielhaft und stellen kein reales Angebot dar. Die Kennzahlen sind in sich stimmig und an Münchner Marktdaten 2025/26 angelehnt.
Angebotspreis
4.500.000 €
Wohnfläche
320 m²
Grundstück
680 m²
Zimmer
8
Musterexposé · Stadtvilla
Freistehende Stadtvilla in Bogenhausen.
Klassische Villa von 1928, hochwertig saniert, auf parkartigem Grundstück mit altem Baumbestand. Ein Beispiel dafür, wie wir ein Münchner Spitzenobjekt diskret und wirkungsvoll vermarkten.
Bildplatz · KI-Bild folgt
Typ
Stadtvilla
Wohnfläche
320 m²
Grundstück
680 m²
Zimmer
8
Bewertungsobjekt
Bogenhausen · Villenlage
München
02 · Ein Wort vorab
Das Objekt, ehrlich aufbereitet.
Sehr geehrte Eigentümer*innen, dieses Musterexposé zeigt an einem fiktiven, aber realistischen Beispiel, wie wir ein Münchner Spitzenobjekt vermarkten: diskret, mit ruhiger Souveränität und einer Aufbereitung, die dem Wert des Hauses entspricht.
Das Objekt ist eine freistehende Stadtvilla von 1928 in gehobener Bogenhausener Villenlage, dem Villenosten Münchens. 2018 wurde sie hochwertig saniert, ohne ihren Charakter zu verlieren: Stuck, Parkett und die historische Treppe sind erhalten, Technik und Bäder auf heutigem Stand.
Auf den folgenden Seiten finden Sie das Objekt, die Raumaufteilung, Ausstattung und Energie, die Lage in Bogenhausen sowie eine ehrliche Einordnung des Preises, und den Weg, wie wir gemeinsam zum Verkauf kommen.
Spitzenobjekte verkauft man nicht laut, sondern an den richtigen Käufer, zur richtigen Zeit.
Grundsatz · Immobilien Roller
Damian Roller
Inhaber · dr@immobilien-roller.de · 0172 6202931
03 · Objekt & Substanz
Bogenhausen · Villenlage.
Eckdaten
- Objektart
- Stadtvilla · freistehend
- Baujahr
- 1928
- Sanierung
- hochwertig saniert 2018
- Wohnfläche
- 320 m²
- Grundstück
- 680 m² · parkartig
- Zimmer
- 8
- Bäder
- 3 + 2 Gäste-WC
- Keller
- Vollkeller mit Wellness
- Stellplätze
- Doppelgarage + 3 außen
- Energieklasse
- D
Qualität & Zustand
- Sanierung
- 2018, Technik & Bäder erneuert
- Originaldetails
- Stuck, Parkett, Treppe erhalten
- Fenster
- Kastenfenster denkmalgerecht saniert
- Heizung
- Gas-Brennwert (2018)
- Wellness
- Sauna & Hobby im Souterrain
- Garten
- parkartig, alter Baumbestand
Energie
128 kWh/(m²·a) · Klasse D
Bedarfsausweis · Gas-Brennwert (2018)
04 · Raumaufteilung
Wie das Haus genutzt wird.
Erdgeschoss
- Salon / Wohnen
- 54 m²
- Esszimmer
- 30 m²
- Wohnküche
- 26 m²
- Bibliothek / Arbeiten
- 22 m²
- Diele / Halle
- 21 m²
- Gäste-WC
- 5 m²
Obergeschoss
- Master-Suite (Schlafen, Ankleide, Bad)
- 46 m²
- Schlafzimmer
- 24 m²
- Schlafzimmer
- 20 m²
- Familienbad
- 14 m²
Dachgeschoss
- Studio / Zimmer
- 30 m²
- Zimmer
- 20 m²
- Bad
- 8 m²
Souterrain
- Wellness (Sauna), Hobby, Weinkeller, Technik (Nutzfläche)
- —
Außen
- Parkgrundstück (~680 m²), Terrassen, Doppelgarage
- —
Wohnfläche gesamt
320 m² · 8 Zimmer
Bildplatz · KI-Bild folgt
05 · Preis & Einordnung
Was den Preis trägt.
Angebotspreis
4.500.000 €
Wohnfläche
14.063 €/m²
Grundstück
680 m²
Zimmer
8
Wie bei jedem freistehenden Objekt trägt das Grundstück den Wert. In dieser gehobenen Bogenhausener Villenlage liegt der Bodenrichtwert bei rund 4.600 €/m² (die Spitzenlagen Alt-Bogenhausen/Herzogpark erreichen bis ~9.500 €/m²). Bei 680 m² Parkgrundstück entspricht das rund 3,1 Mio € Grundwert.
Der übrige Teil entfällt auf die 2018 hochwertig sanierte, repräsentative Altbau-Substanz mit erhaltenen Originaldetails. Der rechnerische Wohnflächenpreis von rund 14.060 €/m² liegt im Bogenhausener Villensegment, in dem Villen 13.000 €/m² und mehr erzielen.
05
06 · Lage & Nachbarschaft
Bogenhausen, Münchens Villenosten.
Bogenhausen ist eine der ersten Adressen Münchens: ruhige Villenstraßen mit altem Baumbestand, repräsentative Architektur, die Prinzregentenstraße mit ihren Kulturbauten, der Englische Garten und die Isar in der Nähe.
Die Käuferschicht ist klein und kaufkräftig: Unternehmerfamilien, Vorstände und Vermögende, die Diskretion und Repräsentation verbinden. In diesem Segment entscheidet nicht die breite Reichweite, sondern der gezielte Zugang zum richtigen Käuferkreis.
- Stadtbezirk
- 13 · Bogenhausen
- Charakter
- Villenviertel, Prestige
- Bodenrichtwert-Lage
- 4.600–9.500 €/m²
- Käuferschicht
- Unternehmer, Vermögende
Bildplatz · KI-Bild folgt
Erreichbarkeit
- U4 Prinzregentenplatz
- 700 m
- Englischer Garten
- 1,2 km
- Isar
- 1,5 km
- Innenstadt (Marienplatz)
- 4 km
07 · Ausstattung & Highlights
Was dieses Objekt ausmacht.
- ✓ Freistehende Stadtvilla von 1928 auf parkartigem 680-m²-Grundstück mit altem Baumbestand.
- ✓ 2018 hochwertig saniert: Technik und Bäder erneuert, Stuck, Parkett und Treppe erhalten.
- ✓ Repräsentative Raumhöhen, Salon, Esszimmer und Bibliothek im Erdgeschoss.
- ✓ Master-Suite mit Ankleide und Bad, insgesamt acht Zimmer auf drei Ebenen.
- ✓ Wellnessbereich mit Sauna und Weinkeller im Souterrain, Doppelgarage.
- ✓ Bogenhausen-Toplage: ruhig, repräsentativ, Englischer Garten und Isar in der Nähe.
Bildplatz · KI-Bild folgt
08 · Der Vermarktungsprozess
Vom Termin bis zur Übergabe.
01
Vorbereitung & Unterlagen
Grundbuch, Energieausweis, Wohnflächenberechnung, Baupläne und Sanierungsnachweise werden beschafft und geprüft, bei Bedarf inklusive Verkehrswertgutachten über einen Sachverständigen.
02
Inszenierung & Exposé
Architektur-, Garten- und Drohnenfotografie, Homestaging-Beratung, Grundrisse und redaktioneller Text in der CI von Immobilien Roller, vorab mit Ihnen abgestimmt.
03
Diskrete Vermarktung
In diesem Segment bevorzugt off-market: gezielte, vertrauliche Ansprache geprüfter Käufer aus dem Netzwerk, auf Wunsch ganz ohne öffentliches Inserat.
04
Besichtigungen
Ausschließlich qualifizierte Einzeltermine nach Bonitäts- und Finanzierungs-Vorprüfung. Sie öffnen Ihre Tür nur für ernsthaft Interessierte.
05
Verhandlung & Reservierung
Transparente Verhandlung mit allen ernsthaften Interessenten. Sie entscheiden auf Basis von Preis und Sicherheit der Finanzierung, mit wem wir in die Reservierung gehen.
06
Notar & Übergabe
Vorbereitung des Kaufvertrags mit dem Notariat, Begleitung der Beurkundung, Übergabeprotokoll. Der Verkauf endet erst mit dem Schlüssel.
09 · Warum Immobilien Roller
Was Sie erwarten dürfen.
01
Marktorientierung statt Wunschpreis
Eine ehrliche Einordnung, auch im Spitzensegment. Der realistisch angesetzte Preis zieht in der ersten, wertvollsten Phase die zahlungskräftigen Interessenten an.
02
Diskretion als oberstes Prinzip
Off-Market-Vermarktung im Käufernetzwerk, auf Wunsch ohne Adresse und Fotos in der Öffentlichkeit. In diesem Segment ist Vertraulichkeit kein Extra, sondern Voraussetzung.
03
Inszenierung auf Augenhöhe des Objekts
Architektur- und Gartenfotografie, ruhige Bildsprache, sauber gezeichnete Grundrisse. Die Aufbereitung muss dem Wert des Hauses entsprechen.
04
Ein Ansprechpartner, voller Überblick
Vom Ersttermin bis zur Übergabe betreut Sie eine Person, die das Objekt, den Markt und den Käuferkreis kennt.
Ihr Ansprechpartner
Damian Roller
dr@immobilien-roller.de · 0172 6202931
Streitbergstr. 59 · 81249 München
Musterexposé · alle Angaben, Werte und Abbildungen sind beispielhaft und dienen der Veranschaulichung. Kein reales Angebot, keine Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB. Marktbezüge: München/Bogenhausen 2025/26.
Wertindikation
Ihr Stadtvilla verdient diese Aufbereitung.
Was Sie hier am Beispiel sehen, erstelle ich für Ihr Objekt, mit echten Daten, diskret und kostenfrei im Erstgespräch.