Vermietete Wohnung in Schwabing-West verkaufen.

Warum Schwabing-West ein eigener Anlegermarkt ist

Schwabing-West unterscheidet sich von anderen Münchner Bezirken in drei Punkten:

• Hoher Altbau-Anteil: Die meisten Mehrfamilienhäuser sind Gründerzeit oder Jugendstil, sanierungsreife Substanz, lange Halteperspektive, stabile Mietnachfrage.
• Konstante Mieternachfrage: Akademiker, Doppelverdiener, internationale Berufstätige bei BMW, MunichRe, LMU und TUM. Leerstand quasi nicht existent.
• Eingespielter Anlegerkreis: Family Offices, private Kapitalanleger und institutionelle Investoren mit Schwabing-Fokus. Verkäufe laufen oft Off-Market durch eingespielte Maklernetzwerke.

Den Preis richtig kalkulieren

Drei Bewertungsmethoden, die sich ergänzen:

1. Vergleichswert

Was haben vergleichbare vermietete Wohnungen in der Mikrolage gebracht? Premium-Lagen rund um Hohenzollernplatz, Kurfürstenplatz und Nordendstraße liegen typisch zwischen 9.500 und 11.500 EUR pro Quadratmeter im vermieteten Zustand. Modernisierte Nachkriegsbestände in Belgradstraße oder am Luitpoldpark bei 7.500 bis 9.500 EUR/qm.

2. Ertragswert

Bestandsmiete × 12 × Multiplikator. In Schwabing-West liegt der Multiplikator typisch zwischen 25 und 35, je nach Mikrolage und Substanz. Eine 80-qm-Wohnung mit 1.600 EUR Kaltmiete und Multiplikator 30 ergibt 576.000 EUR Ertragswert. Wenn die Bestandsmiete weit unter Marktniveau liegt, ist der Ertragswert oft niedriger als der Vergleichswert, dann ist der Vergleichswert maßgeblich.

3. Verkehrswert mit Vermietungs-Abschlag

Marktwert in vermietetem Zustand minus 15 bis 25 Prozent gegenüber Eigennutzung. Bei sehr niedrigen Bestandsmieten kann der Abschlag bei 25 bis 35 Prozent liegen, die Ausnahme sind Wohnungen mit mittel- bis kurzfristigem Mietvertrags-Ende oder absehbarer Eigennutzbarkeit.

Mieterrecht beachten

Vorkaufsrecht (§577 BGB)

Bei der erstmaligen Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, er kann zu denselben Bedingungen kaufen wie der Käufer. In Schwabing-West sind aber fast alle Wohnungen seit Jahrzehnten als ETW im Grundbuch, dann besteht kein Vorkaufsrecht mehr. Wichtig: Im Kaufvertrag muss ausdrücklich erklärt werden, dass die Wohnung nicht erstmalig umgewandelt wird.

Mietvertrag und Kündigungsschutz

Der neue Eigentümer übernimmt den bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten, "Kauf bricht nicht Miete" (§566 BGB). Die Mieterin oder der Mieter kann nicht aus dem Verkauf kündigen, auch der neue Eigentümer kann nicht ohne weiteres kündigen. Eigenbedarfskündigung ist in München gesetzlich möglich, aber juristisch komplex und in der Praxis oft schwer durchzusetzen.

Eigenbedarf als Verkaufsstrategie

Selten sinnvoll. Eigenbedarfskündigungen in München werden oft beklagt und ziehen sich 1-2 Jahre durch die Instanzen. Wirtschaftlich rentiert sich das in den meisten Fällen nicht. Verkaufen Sie lieber an einen Anleger und kalkulieren den Abschlag ein.

Käuferprofil, wer kauft vermietet in Schwabing-West?

Institutionelle Anleger und Family Offices

Bauen ETW-Portfolios in Münchner Top-Lagen auf. Zahlen Premiumpreise für gut sanierte Altbauten in Premium-Mikrolagen. Halteperspektive 15-30 Jahre. Käuferprofil: rational, gründlich prüfend, kompromisslos bei Substanz-Mängeln.

Private Kapitalanleger

Einzelne Wohnungen als langfristige Altersvorsorge. Eigenkapitalstark, oft mit Münchner Berufssitz, häufig mit Schwabing-Bezug aus Studienzeit oder beruflichem Umfeld. Halteperspektive 10-20 Jahre.

Eltern für studierende Kinder

Erwerben mit Plan, später Eigenbedarf anzumelden. Vorsicht: Mieterschutz in München ist stark, Eigenbedarfsfälle ziehen sich oft. Käufer prüfen oft sehr gezielt nach mittelfristig endenden Mietverträgen.

Vermarktungsstrategie

Off-Market vs. öffentliche Vermarktung

Im Premium-Segment Schwabing-West (Hohenzollernplatz, Kurfürstenplatz) ist Off-Market-Vermarktung an einen ausgewählten Anlegerkreis Standard. Vorteile: keine störenden Besichtigungen für die Mieter, keine öffentliche Marktbewegung, planbarer Verkaufsprozess.

Bei modernisierungsbedürftigen Beständen oder Wohnungen außerhalb der Top-Mikrolagen ist die öffentliche Vermarktung über Anleger-Plattformen oft sinnvoller, eine breitere Käuferbasis.

Unterlagen vorbereiten

Anleger prüfen sehr gründlich. Bereiten Sie vor: Teilungserklärung, die letzten drei Eigentümerprotokolle, Wirtschaftspläne und Hausgeldabrechnungen, aktuellen Energieausweis, Grundbuchauszug, Mietvertrag mit allen Anlagen, Mietkonto und Aufstellung der Mieterhöhungen, Modernisierungsnachweise (Heizung, Fenster, Bäder, Steigleitungen).