Immobilie bei Scheidung: drei Wege, drei Realitäten

Die Ausgangslage

In Deutschland stehen bei verheirateten Paaren beide Partner häufig gemeinsam im Grundbuch. Das bedeutet: Kein Partner kann die Immobilie allein verkaufen, verpfänden oder vermieten, für jede Verfügung braucht es die Unterschrift beider.

Bei Scheidung muss diese Miteigentümerschaft aufgelöst werden. Dafür gibt es im Wesentlichen drei Wege.

Weg 1: Verkauf und Aufteilung

Der häufigste und oft unkomplizierteste Weg. Die Immobilie wird gemeinsam verkauft, der Erlös nach Tilgung aller Lasten aufgeteilt. Wenn keine emotionale Bindung und kein Kind im Spiel ist, das in der Schule verankert bleibt, ist das oft die sauberste Lösung.

Vorteil: Klarer Schnitt, sofortige Liquidität, kein geteiltes Eigentum mehr.
Nachteil: Marktpreis hängt vom Timing ab. Wenn beide Partner unter Zeitdruck stehen, leidet der Preis.

Meine Empfehlung: Auch in angespannter Situation einen gemeinsam beauftragten, neutralen Makler wählen. Das schützt beide Seiten vor einem Notverkauf.

Weg 2: Ein Partner kauft den anderen aus

Ein Partner übernimmt die Immobilie vollständig. Dazu muss der Übernehmende die andere Hälfte zum aktuellen Marktwert auszahlen und gleichzeitig den gemeinsamen Kredit alleine übernehmen (oder ablösen).

Vorteil: Kontinuität für Kinder, kein Umzug nötig, die Immobilie bleibt in der Familie.
Nachteil: Der übernehmende Partner braucht ausreichend Eigenkapital oder Bonität für die Umschuldung. In München sind die Kaufpreise so hoch, dass das für viele nicht realistisch ist.

Für die Bewertung brauchen beide Partner eine fundierte, neutrale Markteinschätzung, kein eigenes Gutachten, das die Gegenseite anfechten kann.

Weg 3: Gemeinsame Weitervermietung

Beide behalten ihr Miteigentum und vermieten das Objekt gemeinsam. Die Mieteinnahmen werden aufgeteilt, Kosten geteilt.

Vorteil: Kein Verkauf zum möglicherweise ungünstigen Zeitpunkt, weiter von möglicher Wertsteigerung profitieren.
Nachteil: Dauernde Bindung an den Ex-Partner. Jede größere Entscheidung (Sanierung, Mieterhöhung, Verkauf) erfordert weiter Einigung. Das kann über Jahre belasten.

Dieser Weg funktioniert nur, wenn das Verhältnis zwischen den Partnern sachlich stabil ist. In der Praxis ist das selten.

Was, wenn keine Einigung möglich ist?

Wenn kein Partner nachgibt und kein Weg einvernehmlich vereinbart werden kann, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Das Gericht ordnet die Zwangsversteigerung an, zu einem Preis, der fast immer deutlich unter dem Marktwert liegt.

Das ist für beide Seiten der schlechteste wirtschaftliche Ausgang. Mediatoren, Anwälte oder neutrale Makler können häufig eine Einigung erzielen, bevor es so weit kommt.

Praktische Schritte

• Grundbuchauszug beschaffen und klären, wer eingetragen ist.
• Aktuelle Marktbewertung durch neutralen Dritten einholen, nicht durch einen von beiden Partnern beauftragten Gutachter.
• Bestehende Finanzierung klären: Ablösungsgebühren, Vorfälligkeitsentschädigungen.
• Fachanwalt für Familienrecht für Zugewinnausgleich und Scheidungsfolgenvereinbarung einschalten.
• Steuerberater für eventuelle Spekulationssteuer befragen.