Musterexposé · Zinshaus
Gründerzeit-Zinshaus im Franzosenviertel.
Zwölf Einheiten, gepflegte Substanz, spürbares Mietpotenzial. Ein Beispiel dafür, wie wir ein Münchner Mehrfamilienhaus für Investoren aufbereiten.
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Typ
Zinshaus
Einheiten
12
Fläche
910 m²
Ist-Faktor
39,2×
Bewertungsobjekt
Au-Haidhausen · Franzosenviertel
München
02 · Ein Wort vorab
Das Objekt, ehrlich aufbereitet.
Sehr geehrte Eigentümer*innen, dieses Musterexposé zeigt an einem fiktiven, aber realistischen Beispiel, wie wir ein Münchner Zinshaus für den Verkauf aufbereiten: ehrlich, datenbasiert und in einer Form, die geprüfte Investoren ernst nehmen.
Das Objekt ist ein Gründerzeit-Haus von 1904 im Franzosenviertel, einer der stabilsten Wohnlagen Münchens. Dach, Fassade und Heizung sind saniert, die Substanz ist gepflegt. Der eigentliche Wert liegt aber nicht allein im Bestand, sondern im Abstand zwischen heutiger und marktüblicher Miete.
Genau diesen Abstand machen wir auf den folgenden Seiten sichtbar: Einheit für Einheit, mit Ist- und Soll-Miete, dem daraus abgeleiteten Faktor und der Einordnung in den Markt. So sieht ein Käufer auf einen Blick, was er kauft, und Sie erzielen den Preis, der zur Substanz passt.
Ein Zinshaus verkauft sich nicht über den Quadratmeterpreis, sondern über die Geschichte seiner Mieten.
Grundsatz · Immobilien Roller
Damian Roller
Inhaber · dr@immobilien-roller.de · 0172 6202931
03 · Objekt & Substanz
Au-Haidhausen · Franzosenviertel.
Eckdaten
- Objektart
- Mehrfamilienhaus · Zinshaus
- Baujahr
- 1904 · Altbau
- Modernisierung
- Dach/Fassade 2015 · Heizung 2018
- Einheiten
- 12 (10 Wohnen · 2 Gewerbe)
- Wohn-/Nutzfläche
- 910 m²
- Grundstück
- 480 m²
- Geschosse
- EG + 4 OG (inkl. DG)
- Vermietung
- voll vermietet
- Energieausweis
- Verbrauch · 128 kWh/(m²·a) · D
- Heizung
- Gas-Zentral (2018)
Qualität & Zustand
- Dach & Fassade
- saniert 2015
- Heizungsanlage
- erneuert 2018
- Treppenhaus
- Original-Stuck, gepflegt
- Wohnungen
- gemischt · teils modernisiert
- Stränge/Elektrik
- teilerneuert
- Milieuschutz
- Erhaltungssatzung · geprüft
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04 · Mietaufstellung & Potenzial
Zwölf Einheiten, Ist und Soll.
| Einheit | Art | m² | Ist €/M. | Soll €/M. | Ist €/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| EG rechts Altmietvertrag | Wohnen | 58 | 720 | 1.100 | 12,4 |
| EG links Altmietvertrag | Wohnen | 62 | 800 | 1.190 | 12,9 |
| 1. OG links | Wohnen | 84 | 1.150 | 1.720 | 13,7 |
| 1. OG rechts | Wohnen | 79 | 1.080 | 1.610 | 13,7 |
| 2. OG links 2024 neu vermietet | Wohnen | 84 | 1.380 | 1.720 | 16,4 |
| 2. OG rechts Altmietvertrag | Wohnen | 79 | 1.010 | 1.530 | 12,8 |
| 3. OG links | Wohnen | 84 | 1.200 | 1.720 | 14,3 |
| 3. OG rechts | Wohnen | 79 | 1.150 | 1.610 | 14,6 |
| DG links Maisonette | Wohnen | 76 | 1.180 | 1.615 | 15,5 |
| DG rechts Maisonette | Wohnen | 75 | 1.185 | 1.600 | 15,8 |
| EG · Laden/Café Vertrag bis 2029 | Gewerbe | 90 | 1.440 | 1.980 | 16,0 |
| EG · Büro | Gewerbe | 60 | 900 | 1.260 | 15,0 |
| Summe · 12 Einheiten | 910 | 13.195 | 18.655 | 14,5 |
Ist-Jahresnettokaltmiete
158.340 €
Soll-Jahresnettokaltmiete (Potenzial)
223.860 €
Die Ist-Mieten liegen im Schnitt bei rund 14,50 €/m² und damit deutlich unter dem Neuvermietungsniveau im Franzosenviertel (rund 20–22 €/m² für sanierte Wohnungen). Diese Lücke ist die Chance des Käufers: Mit jedem Mieterwechsel nähert sich die Miete dem Marktwert. Das Soll-Szenario ist daher kein Versprechen, sondern eine am Mietspiegel belegte Obergrenze.
05 · Investment-Kennzahlen
Was die Zahlen sagen.
Angebotspreis
6.200.000 €
6.813 €/m²
Ist-Faktor
39,2×
2,6 % Bruttorendite
Soll-Faktor
27,7×
3,6 % nach Reversion
ETW-Einzelverkauf
9.600 €/m²
Aufteiler-Vergleich
Münchner Zinshäuser werden auf niedrigen Anfangsrenditen gehandelt. Der hohe Ist-Faktor ist kein Ausreißer, sondern Ausdruck eines knappen, wertstabilen Marktes: Käufer zahlen für Lage, Substanz und Inflationsschutz, nicht für kurzfristigen Cashflow.
Die eigentliche Rendite entsteht aus zwei Hebeln. Erstens die Mietreversion: Steigt die Miete vom Ist- auf das Soll-Niveau, fällt der Faktor von rund 39 auf knapp 28. Zweitens die Aufteiler-Option: Einzeln verkaufte Eigentumswohnungen erzielen in Haidhausen rund 9.600 €/m², während das Haus als Ganzes mit rund 6.800 €/m² bewertet ist.
Beide Hebel zeigen wir transparent. Kein geschöntes Soll, keine versteckten Annahmen, eine Bewertung, die der Käufer und seine finanzierende Bank prüfen können.
05
06 · Lage & Nachbarschaft
Au-Haidhausen, Franzosenviertel.
Das Franzosenviertel zwischen Pariser Platz, Wiener Platz und Ostbahnhof gehört zu den begehrtesten Altbauquartieren Münchens. Gründerzeitfassaden, ruhige Wohnstraßen, kurze Wege zur Isar und in die Innenstadt prägen die Lage.
Die Mieterschaft ist stabil und kaufkräftig: Doppelverdiener, Akademiker, etablierte Selbstständige. Die Nachfrage nach Wohnraum übersteigt das Angebot dauerhaft, Leerstand ist faktisch kein Thema. Für einen Bestandshalter bedeutet das gut prognostizierbare Einnahmen.
- Stadtbezirk
- 05 · Au-Haidhausen
- Bewohner zur Miete
- rund 75 %
- ETW-Niveau (saniert)
- 8.500–11.500 €/m²
- Neuvermietung Wohnen
- rund 18–22 €/m²
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Erreichbarkeit
- U/S Ostbahnhof
- 650 m
- Tram Wiener Platz
- 300 m
- Isar / Auer Mühlbach
- 900 m
- Innenstadt (Marienplatz)
- 2,5 km
07 · Ausstattung & Highlights
Was dieses Objekt ausmacht.
- ✓ Gründerzeit-Altbau 1904 mit erhaltenem Stuck-Treppenhaus und hohen Decken.
- ✓ Dach und Fassade 2015 saniert, Gas-Zentralheizung 2018 erneuert, geringer kurzfristiger Investitionsstau.
- ✓ Voll vermietet, breite Mieterstruktur aus zehn Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten.
- ✓ Spürbares Mietsteigerungspotenzial: Ist-Miete rund ein Drittel unter Marktniveau.
- ✓ Aufteilungs- und Dachausbaureserve als langfristige Werthebel (Milieuschutz beachten).
- ✓ Lagequalität Franzosenviertel: dauerhaft hohe Nachfrage, faktisch kein Leerstandsrisiko.
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08 · Der Vermarktungsprozess
Vom Termin bis zur Übergabe.
01
Mietaufstellung & Datenraum
Wir erfassen alle Mietverträge, Bestands- und Gewerbemieten, prüfen Milieuschutz und Vorkaufsrecht und bauen einen prüffähigen Datenraum auf.
02
Ertragswert & Preisstrategie
Bewertung über Faktor und Ertragswert, mit transparentem Ist- und Soll-Szenario. Wir legen gemeinsam den Angebotspreis fest.
03
Investoren-Aufbereitung
Professionelles Exposé in unserer CI, Mietaufstellung, Cashflow-Übersicht und Objektfotos, abgestimmt vor Veröffentlichung.
04
Diskrete Ansprache
Stille Vermarktung an geprüfte Investoren, Bestandshalter und Family Offices aus dem Netzwerk, auf Wunsch vollständig off-market.
05
Prüfung & Verhandlung
Wir steuern Due Diligence und Besichtigungen, führen die Verhandlungen parallel und transparent. Sie entscheiden über den Käufer.
06
Notar & Übergang
Vorbereitung des Kaufvertrags mit dem Notariat, Begleitung der Beurkundung, geordneter Übergang aller Mietverhältnisse.
09 · Warum Immobilien Roller
Was Sie erwarten dürfen.
01
Bewertung am Ertragswert, nicht am Wunsch
Ist und Soll getrennt, nachvollziehbar, prüffähig für Käufer und Bank. Wir gewinnen keinen Auftrag mit dem höchsten Preis, sondern mit dem belastbarsten.
02
Ein Ansprechpartner, volle Diskretion
Vom ersten Termin bis zur Übergabe betreut Sie eine Person. Auf Wunsch ohne öffentliches Inserat, ohne dass Mieter oder Nachbarn etwas erfahren.
03
Zugang zu geprüften Investoren
Bestandshalter und Family Offices, deren Profil zu Ihrem Objekt passt, gezielt und vertraulich angesprochen.
04
München-Spezifika sicher im Griff
Milieuschutz, Vorkaufsrecht, Mietrecht und Aufteilungsfragen klären wir vor der Vermarktung, nicht erst im Notartermin.
Ihr Ansprechpartner
Damian Roller
dr@immobilien-roller.de · 0172 6202931
Streitbergstr. 59 · 81249 München
Musterexposé · alle Angaben, Werte und Abbildungen sind beispielhaft und dienen der Veranschaulichung. Kein reales Angebot, keine Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB. Marktbezüge: München 2025/26.