Musterexposé · Einfamilienhaus
Freistehendes Familienhaus in Alt-Harlaching.
Kernsaniert, energieeffizient, auf ruhigem Süd-West-Grundstück nahe Isar und Menterschwaige. Ein Beispiel dafür, wie wir ein Münchner Premium-Haus für Eigennutzer in Szene setzen.
Bildplatz · KI-Bild folgt
Typ
Einfamilienhaus
Wohnfläche
242 m²
Grundstück
620 m²
Zimmer
6
Bewertungsobjekt
Alt-Harlaching · Villenlage
München
02 · Ein Wort vorab
Das Objekt, ehrlich aufbereitet.
Sehr geehrte Eigentümer*innen, dieses Musterexposé zeigt an einem fiktiven, aber realistischen Beispiel, wie wir ein freistehendes Münchner Familienhaus für den Verkauf inszenieren: emotional und doch belastbar, mit einer Bildsprache und Aufbereitung, die Premium-Käufer anspricht.
Das Objekt ist ein Haus von 1962 in Alt-Harlaching, 2019 vollständig kernsaniert. Hinter der gewachsenen Lage steckt heutige Technik: Wärmepumpe, Photovoltaik, dreifach verglaste Fenster, neue Bäder. Ein Haus, das man sofort beziehen kann, ohne den Charme der Lage zu verlieren.
Auf den folgenden Seiten finden Sie das Objekt, die Raumaufteilung, Ausstattung und Energie, die Lage rund um Isar und Menterschwaige sowie eine ehrliche Einordnung des Preises, und den Weg, wie wir gemeinsam zum Verkauf kommen.
Ein Haus verkauft man nicht über Quadratmeter, sondern über das Gefühl, anzukommen.
Grundsatz · Immobilien Roller
Damian Roller
Inhaber · dr@immobilien-roller.de · 0172 6202931
03 · Objekt & Substanz
Alt-Harlaching · Villenlage.
Eckdaten
- Objektart
- Einfamilienhaus · freistehend
- Baujahr
- 1962
- Sanierung
- Kernsanierung 2019
- Wohnfläche
- 242 m²
- Grundstück
- 620 m² · Süd-West
- Zimmer
- 6 + Studio
- Bäder
- 2 + Gäste-WC
- Keller
- Vollkeller
- Stellplätze
- Doppelgarage + 2 außen
- Energieklasse
- B
Qualität & Zustand
- Kernsanierung
- 2019 · Grundriss, Technik, Bäder
- Dach & Dämmung
- erneuert 2019
- Fenster
- 3-fach verglast (2019)
- Heizung
- Luft-Wärmepumpe + PV (2019)
- Böden
- Eiche-Parkett, Naturstein
- Bäder
- 2019, hochwertig
Energie
58 kWh/(m²·a) · Klasse B
Bedarfsausweis · Luft-Wärmepumpe + Photovoltaik (2019)
04 · Raumaufteilung
Wie das Haus genutzt wird.
Erdgeschoss
- Wohn-/Essbereich mit offener Küche
- 72 m²
- Arbeiten / Bibliothek
- 19 m²
- Diele / Garderobe
- 14 m²
- Gäste-WC
- 4 m²
Obergeschoss
- Elternbereich mit Ankleide
- 30 m²
- Bad en suite
- 13 m²
- Schlaf-/Kinderzimmer
- 20 m²
- Schlaf-/Kinderzimmer
- 17 m²
- Familienbad
- 11 m²
- Galerie / Flur
- 6 m²
Dachgeschoss
- Studio / Gästezimmer
- 30 m²
- Abstellraum
- 6 m²
Untergeschoss
- Vollkeller: Hauswirtschaft, Technik, Hobby (Nutzfläche)
- —
Außen
- Süd-West-Garten, Terrasse, Doppelgarage
- —
Wohnfläche gesamt
242 m² · 6 Zimmer
Bildplatz · KI-Bild folgt
05 · Preis & Einordnung
Was den Preis trägt.
Angebotspreis
3.200.000 €
Wohnfläche
13.223 €/m²
Grundstück
620 m²
Zimmer
6
Bei freistehenden Häusern trägt der Grundstückswert den Preis. Der Bodenrichtwert liegt in dieser Harlachinger Wohnlage bei rund 3.400 €/m² (Alt-Harlaching/Menterschwaige: 3.330–4.730 €/m²). Bei 620 m² entspricht das rund 2,1 Mio € Grundwert.
Der übrige Teil entfällt auf die 2019 kernsanierte, energieeffiziente Bausubstanz. Der rechnerische Wohnflächenpreis von rund 13.200 €/m² liegt damit am oberen Rand der Harlachinger Spanne (ca. 8.200–13.600 €/m²) — gerechtfertigt durch Sanierungsstand, Energieklasse B und die freistehende Lage.
05
06 · Lage & Nachbarschaft
Alt-Harlaching, nahe Isar und Menterschwaige.
Alt-Harlaching mit der Menterschwaige ist eine der grünsten und ruhigsten Villenlagen Münchens, südlich der Innenstadt direkt an den Isarhängen. Großzügige Grundstücke, alter Baumbestand, breite Anliegerstraßen prägen das Bild.
Die Käuferschicht ist klar: etablierte Familien, Unternehmer, Freiberufler, die Ruhe, Grün und kurze Wege in die Stadt suchen. Schulen, Kindergärten und die Isarauen sind fußläufig, der Tierpark Hellabrunn und das Naherholungsgebiet an der Isar liegen vor der Tür.
- Stadtbezirk
- 18 · Untergiesing-Harlaching
- Charakter
- Villenkolonie, sehr ruhig
- Bodenrichtwert-Lage
- 3.330–4.730 €/m²
- Käuferschicht
- Familien, Unternehmer
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Erreichbarkeit
- Tram/Bus Menterschwaige
- 350 m
- Isarauen / Hänge
- 500 m
- Tierpark Hellabrunn
- 1,5 km
- Innenstadt (Marienplatz)
- 6 km
07 · Ausstattung & Highlights
Was dieses Objekt ausmacht.
- ✓ Freistehend auf rund 620 m² Süd-West-Grundstück in Harlachinger Villenlage.
- ✓ 2019 kernsaniert: Technik, Bäder, Fenster und Dämmung auf heutigem Standard.
- ✓ Energieeffizient: Luft-Wärmepumpe und Photovoltaik, Energieklasse B.
- ✓ Offener Wohn-/Essbereich mit bodentiefen Fenstern und direktem Gartenzugang.
- ✓ Elternbereich mit Ankleide und Bad en suite, zwei weitere Schlafzimmer plus Studio.
- ✓ Doppelgarage, Vollkeller, ruhige Anliegerstraße, Isar und Menterschwaige fußläufig.
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08 · Der Vermarktungsprozess
Vom Termin bis zur Übergabe.
01
Vorbereitung & Unterlagen
Grundbuchauszug, Energieausweis, Wohnflächenberechnung, Baupläne und Nachweise der Sanierung 2019 werden beschafft und geprüft.
02
Inszenierung & Exposé
Homestaging-Beratung, professionelle Architektur- und Drohnenfotografie, Grundrisse und redaktioneller Text in der CI von Immobilien Roller, vorab mit Ihnen abgestimmt.
03
Vermarktung & Reichweite
Stille Vermarktung im Bestandskäufer-Netzwerk, anschließend Aktivierung auf ImmoScout24, eigene Website und Social. Wöchentlicher Statusbericht.
04
Besichtigungen
Ausschließlich qualifizierte Einzeltermine nach Finanzierungs-Vorprüfung. Keine Massenbesichtigungen, Diskretion gewahrt.
05
Bieterverfahren & Verhandlung
Bei hoher Nachfrage strukturiertes, transparentes Bieterverfahren. Sie entscheiden auf Basis von Preis und Sicherheit der Finanzierung.
06
Notar & Übergabe
Vorbereitung des Kaufvertrags mit dem Notariat, Begleitung der Beurkundung, Übergabeprotokoll. Der Verkauf endet erst mit dem Schlüssel.
09 · Warum Immobilien Roller
Was Sie erwarten dürfen.
01
Marktorientierung statt Wunschpreis
Eine ehrliche Einordnung, auch wenn sie unbequem ist. Der realistisch angesetzte Preis zieht in der ersten, wertvollsten Phase die zahlungskräftigen Interessenten an.
02
Inszenierung, die Premium-Käufer erreicht
Architekturfotografie, Homestaging, sauber gezeichnete Grundrisse. Ein Haus dieser Klasse verkauft sich über Bilder, die Sehnsucht wecken.
03
Diskretion als Standard
Stille Vermarktung im Käufernetzwerk vor jedem öffentlichen Inserat, auf Wunsch ohne Adresse und Fotos in der breiten Öffentlichkeit.
04
Ein Ansprechpartner, klarer Prozess
Vom Ersttermin bis zur Übergabe betreut Sie eine Person. Wöchentlicher Statusbericht, keine Versprechen, die wir nicht halten.
Ihr Ansprechpartner
Damian Roller
dr@immobilien-roller.de · 0172 6202931
Streitbergstr. 59 · 81249 München
Musterexposé · alle Angaben, Werte und Abbildungen sind beispielhaft und dienen der Veranschaulichung. Kein reales Angebot, keine Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB. Marktbezüge: München/Harlaching 2025/26.